Hvordan kan en stigning i andelskronen give tab ved salg af andelslejlighed?

Kære Melissa,

Tak for dit spørgsmål.

Jeg har desværre ikke oplysninger nok til at kunne svare dig konkret og håber, at det generelle svar er tilstrækkeligt.

Når du skriver ”… en vurderingsmand godkendt af bestyrelsen…” er det afgørende, hvad der står i jeres vedtægter. Her skal der være en bestemmelse om, at bestyrelsen kan (skal) udpege en vurderingsmand. Det kan også være vedtaget på en generalforsamling efter, de oprindelige vedtægter er lavet, hvorefter man typisk vil lave et tillæg til vedtægterne. Hvis ikke det står i vedtægterne, kan bestyrelsen i princippet kun anbefale en vurderingsmand, men de vil have muligheden for at kunne underkende vurderingsrapporten efterfølgende.

Efter min bedste overbevisning har sælger ikke et problem, idet bestyrelsen/foreningen jo har godkendt salget til dig med den vurderingsrapport sælger fremlagde på salgstidspunktet.

Når det så er sagt, undrer det mig, at foreningens vurderingsmand skønner anderledes end den tidligere vurderingsmand. Normalvis vil den seneste vurderingsrapport altid danne grundlag for den næste, der skal laves, da andelshaver jo skal fremlægge bilag/regninger på forbedringer, og disse regninger følger sjældent vurderingsrapporten.

For eksemplets skyld: Hvis din sælger havde lavet nyt køkken for 5 år siden, ville han fremvise bilag/regninger på arbejdet/materialerne, så det kunne værdisættes på vurderingsrapporten. Når du skal sælge, ville den næste vurderingsmand normalvis ikke betvivle den tidligere opgjorte værdi, da der må lægges til grund, at værdien er dokumenteret af den tidligere andelshaver.

Dér, hvor der kan være forskelle, er i opgørelsen af ”fradrag, der skal udbedres før overtagelsesdagen”, hvis lejligheden ikke er vedligeholdt, som foreningen foreskriver, ligesom forbedringer løbende nedskrives/bliver mindre værd. Eller sagt på en anden måde – køber du en andelslejlighed og betaler for sælgers forbedringer, bliver den år for år mindre værd, hvis andelskronen er den samme, og du ikke har lavet yderligere forbedringer.

Derudover kan andelslejligheden godt blive mindre værd, hvis afskrivningerne på forbedringerne er større end en eventuel stigning i andelskronen.

Når man køber en andelslejlighed (eller en ejerlejlighed for den sags skyld), har køber selv et ansvar for at gøre sig bekendt med foreningens vedtægter, regnskab etc.. Hvis der i vedtægterne står, at vurderingsmanden udpeges af bestyrelsen, vil jeg vurdere, du skulle have spurgt ind til dette ved underskrivelse af overdragelsesaftalen. Vi ser desværre i handler, hvor der ikke gøres brug af professionelle aktører (eks. ejendomsmæglere), at små ting, der ikke er undersøgt, kan vokse sig til store problemer efterfølgende.

Jeg håber, du kan bruge svaret.