Smæk til Andelsboliger
Jeg har to spørgsmål i forbindelse med det af nogle forudsagte fald i den offentlige ejendomsvurdering i 2011 for andelsboliger på op til 20% , da jeg synes der er en del begrebsforvirring omkring ejendomsværdi og andelsværdi. 1. Er det rigtig forstået at andelsværdien udregnes på baggrund af friværdien, altså ejendommens værdi minus alle lån i ejendommen? Hvis man forestiller sig en forening der har lån på ca. 50% af ejendomsværdien – hvilket vel ikke er så usædvanligt – så vil et fald på f.eks. 20% betyde et fald i ejendomsvurdering på x antal kroner og samtidig et fald på samme antal kroner i friværdien, som i dette tilfælde er det halve af ejendomsvurdering, altså vil andelsværdien falde det dobbelte i procent, nemlig 40% – er det et rigtigt regnestykke? 2. De offentlige ejendomsvurderinger kommer i begyndelse af det nye år til foreningerne, Mange foreninger har først generalforsamling meget senere, og det er her den nye andelskrone bliver vedtaget. Betyder at andele i den mellemliggende periode kan handles for den “gamle” andelskrone, selv om foreningen er bekendt med en ny og mindre ejendomsvurdering. P.S: de her tilfælde er selvfølgelig tænkt for foreninger der benytter den offentlige ejendomsvurdering for grundlag for andelskronen.
Når man beregner andelsværdien i en andelsboligforening, laver man et regnestykke, hvor man tager udgangspunkt i ejendommens værdi (enten købesum, offentlig ejendomsværdi eller en valuarvurdering) herfra trækkes foreningens gæld (realkreditlån, banklån, kassekredit, eventuelt depositum indbetalt af lejere mv.) tilbage har man friværdien i ejendommen. Friværdien fordeles mellem foreningens medlemmer og kaldes andelsværdi.
Kursen på realkreditlån og eventuelle renteswap kan også have stor indflydelse på beregning af andelsværdien.
Man kan derfor ikke entydigt sige, at hvis ejendomsværdien falder med X %, så vil andelsværdien tilsvarende falde med Y %.
Andelsværdien fastsættes én gang om året på foreningens ordinære generalforsamling. Men hvis der i løbet af året opstår noget, som vil påvirke andelsværdiberegningen væsentligt, så bør I indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, hvor I træffer beslutning om en andelsværdi, baseret på de nye informationer.
Jeg håber dette besvarer dit spørgsmål. Du er velkommen til at kontakte mig, hvis du ønsker svaret uddybet.
Med venlig hilsen
Colliers Ejendomsadministration A/S
Carsten Volden
Direktør
Codanhus – Gammel Kongevej 60 – 1850 Frederiksberg C
Flere spørgsmål