Salg: Stor forskel på den offentlige vurdering og valuarvurderingen
Hej Andelsportal Efter offentliggørrelsen på skat.dk af de nye ejendomsvurderinger, er det jo tydeligt at stigningerne for andelsboliger er endog meget stor. Jeg bor i en lille forening der før var offentlig vurderet til 15.5 mill og nu er steget til 33.5mill. Vi får den hver sommer valuarvurderet før generalforsamlingen, og sidste vurdering fra 1.7.2006 lød på (kun)23.4mill!!! Har i nogen idé om hvordan vores valuarvurdering kan ligge så meget lavere end den offentlige foretaget et par måneder senere (1.10.2006)? Jeg står og skal sælge indefor et par måneder, og går derfor glip at over 600.000,- hvis jeg sælger før næste generalforsamling til oktober i år. Kan jeg i den forbindelse indkalde til en ekstraordinær generalforsamling hvor vi fastlægger (stmmer om) andelskronen efter den nye offentlige vurdering? Hvad synes i generalt man bør gøre, der ligge jo nu “skjulte” enorme formuer gemt indtil “næste generalforsamling”, og hvorfor det lige skal komme en ny ejer til gode har jeg lidt svært ved at se. Håber i kan rådgive! Med venlig hilsen -Peter Davidsen
Navn: Peter Davidsen
Kære Peter Davidsen
Billedet er det samme overalt i Storkøbenhavn.Eks.:Jeg administrerer en andelsboligforening på Vesterbro, som lejerne etablerede sidste sommer efter et køb til 74 mio kr. 4 måneder efter vurderede valuaren ejendommen til 110 mio kr og skattevæsenet har nu fastsat værdien til godt 180 mio kr. Noget af et spring på mindre end et år .
Så længe skattestoppet er gældende får de forhøjede ejendomsvurderinger og grundskyldsvurderinger ingen indflydelse
på foreningens skattebetalinger, men hvis loftet ophæves vil der ske store stigninger i ejendomskattebetalingen.Se på skattebilletten hvor det er angivet, hvad ejendomsskatteloftvurderingen er fastsat til og sammenlign med den nye grundskyld, så har du et billede af hvad skatteloftet betyder for foreningens ejendomsskattebetaling nu og i 2008, hvis skatteloftet ophæves.
Du skal læse i foreningens vedtægt om fastlæggelse af andelskronen.Hvis det står angivet at andelskronen fastsættes på den ordinære generalforsamling og gælder indtil næste ordinære generalforsamling, må du enten blive som andelstager indtil den kommende ordinære generalforsamling eller vedtægten må ændres med det for en vedtægtsændring fornødne kvalificerede flertal(måske er det nødvendigt med 2 ekstraordinære gf.er), hvorefter andelskronens værdi ekstraordinært kan omlægges til et større beløb end valuarvurderingen tilsiger og, hvis flertallet af medlemmer ønsker det måske en vurdering der afspejler den offentlige vurdering. Hvis generalforsamlingen beslutter sig for den maksimalt størst mulige andelskrone , vil der være risiko for en faldende andelskrone i kommende år, hvis f.eks foreningen skal afholde store udgifter til vedligeholdelse, som ikke samtidig giver foreningens ejendom en egentlig og tilsvarende forbedring.
Valuarvurderingerne afspejler foreningens mulighed for at opnå en given salgspris , hvis foreningen måtte beslutte sig for at sælge ejendommen med henblik på køberens videreførelse af ejendommen som udlejningsejendom, på lejelovgivningens vilkår.
Den offentlige vurdering afspejler typisk vurderingsmyndighedernes postulater om hvad udlejningen af ejendommen kan indbringe i lejeindtægter, og dette til trods for at huslejenævn og boligretter stedse håndhæver lejelovgivningens regler , hvilket indebærer at der meget ofte ikke kan fås de lejeindtægter som vurderingsmyndigheden lægger til grund for ejendomsvurderingen. Politik ja, men problemstillinger, der nu gør en del andelstagere meget velhavende. Jeg gætter på at mange foreninger nu går over til at droppe valuarvurderingen og i stedet holder sig til den offentlige vurdering, i det mindste et par år.
Og sidst: Nu vil også andelstagere gå ind for en fastfrysning af skattestoppet.
mvh
Henning Petersen
advokat
Advodan Helsingør
Flere spørgsmål
