Generelle spørgsmål ang. salg af andelslejlighed
Jeg håber, at I kan være behjælpelige med nogle spørgsmål, jeg har vedr. salg af andelslejlighed. Skal man have boet i sin andel i en bestemt årrække eksempelvis 2 år minimum for at undgå beskatning ved salg? Ved salg har jeg hørt, at man kan bruge et stykke overdragelsespapir, der skulle være nok dokumentation ved salg eller skal man bruge en advokat? Og hvad skal jeg selv finde frem af papir til købere? Muligvis bliver køber, en der allerede bor i opgangen. Må man sætte prisen højere end den offentlige vurdering? Formentlig vurdering i fremtiden af andelslejligheder vil de stige eller holde niveauet? Eller vurdere I, at det er et godt tidspunkt at sælge på? Kan man ophøre andelsforeningen og derved lave dem til ejerlejligheder? Eller kan man ophøre andelsforeningen og sælge hele ejendommen? Vi nemlig flere, der skal til at sælge. Er der andre ting, jeg skal tænke på i forbindelse med et salg?
Ifølge ejendomsavancebeskatningsloven er det et krav, at lejligheden har tjent til bolig for andelshaveren for at blive fritaget for beskatning af avancen. Der er tale om en konkret vurdering, idet der ikke stilles krav om en minimumsperiode.
I forbindelse med salg skal der udfærdiges en overdragelsesaftale. Det er ligeledes et krav ifølge andelsboligforeningsloven, at køber forinden aftalen underskrives, modtager kopi af foreningens vedtægter, årsregnskab, budget m.v. De oplysninger køber skal modtage fremgår af andelsboligforeningensloven § 6, stk. 1.
Ofte vil administrator mod et gebyr stå for udfærdigelsen af overdragelsesaftalen samt påse, at køber modtager ovennævnte oplysninger. Det er således ikke et krav, at du retter henvendelse til en advokat, men det er meget anbefalelsesværdigt at køber gør det med henblik på en gennemgang af dokumenterne.
Ifølge andelsboligforeningsloven er det også muligt at fastsætte prisen på grundlag af en valuarvurdering – altså hvor prisen fastsættes til den kontante handelsværdi som udlejningsejendom og hvor vurderingen foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Hvis værdien herefter overstiger den offentlige, er det i overensstemmelse med loven.
Det er svært at sige noget om udviklingen på andelsboligmarkedet, idet ejendommens værdi følger værdien af udlejningsboliger. Der er dog nok en tendens til stagnation, ligesom vi ser flere og flere andelshavere, der er nødt til at give et afslag i andelsprisen. Det afhænger dog meget af, hvordan værdien i din forening er opgjort og du bør derfor se nærmere på regnskab m.v.
Ifølge ejerlejlighedsloven § 10, stk. 9 er det som udgangspunkt forbudt at opdele ejendomme, der ejes af andelsboligforeninger i ejerlejligheder. De fleste vedtægter giver dog mulighed for med kvalificeret flertale at opløse foreningen og du bør derfor se i jeres egne vedtægter, hvilke regler der gælder.
Med venlig hilsen
Jacob Linvald
Advokat
DATEA AS
Lyngby Hovedgade 4 · 2800 Kgs. Lyngby www.datea.dk
Flere spørgsmål
