Refinansiering – Renteswap-lån
Kære Klaus Folmann Jeg er andelshaver i en mindre andelsforening, som skal have refinansieret sit realkreditlån (F5) med hovedstol 42.800.000 DKK d. 31.12.2010. Foreningens nuværende lån har en rente på 3,93%, og vi ønsker ikke at vores husleje skal stige efter d. 31.12.2010. Vi er på den baggrund blevet forelagt muligheden for et 5 årig RenteSwap lån til en rente på 3,61%. Efter vores vurdering har det dog en række ubekendte, som vi gerne vil høre din mening om: 1. Er Renteswap en udbredt lånepraksis på andelsbolig-markedet, og hvilke erfaringer er der med produktet? 2. Hvilken rente ligger til grund for lånet? (Vi har fået oplyst Cibor3 eller Cibor6 finansieret på 2 årige obligationer). Kan man finde udviklingen for den bagvedliggende rente flere år tilbage? 3. Har banken, som sælger produktet, en rentemarginal i den forbindelse? Eller er der nærmere tale om et gebyr? (vi er pt. lovet en pris på ca. 535.000 DKK) 4. Hvad er bankens fortjeneste, hvis vi blot omlægger det nuværende F5 lån? (Er der potentielt en interessekonflikt i deres rådgivning). 5. Er der nogle erfaringer med eksempelvis procentvise udsving i andelskronen på baggrund af positiv/negativ markedsværdi af lånet? (Vi er opmærksomme på at markedsværdien vil stige, hvis renten stiger, og falde hvis renten falder?) 5. Er det svære for eventuelle sælger af andelsboliger, at sælge i en forening med et Renteswap lån, eller er produktet bredt anerkendt og accepteret i bankverdenen? 6. Har produktet en større eller mindre risikoprofil end F5, hvis du skulle anbefale en kommende køber? ps. jeg kan eftersende oplægget fra administrator/banken, hvis det kan hjælpe på ovenstående udredninger.
Renteswaplån er en udbredt låneform på andelsboligmarkedet. Fordelen ved renteswaplån er, at ydelsen ofte er lidt lavere end på et fastforrentet lån i aftaleperioden. Et F5 lån incl. bidrag men uden afvikling, kan dog fås til omkring 3.67% ydelse i øjeblikket. Ulempen er, at renteswappens værdi indgår i andelskroneberegningen, i hvert fald ved offentlig vurdering og valuarvurdering.
Der er flere muligheder for at benytte bagvedliggende obligationer, men der er oftets tale om cibor 3 obligationer eller cibor 6 obligationer.
Udviklingen i cirbor-renten kan ses på nationalbankens hjemmeside, hvor historiske rentesatser kan hentes gratis.
Bankerne har normalt ikke realkreditlån med renteswap, det er et realkreditprodukt.
Vi har set store udsving på andelskronen, når værdien af renteswappen skal opgøres. Hvis I søger rådgivning herom, vil jeres revisor kunne gennemgå et scenarie, hvor jeres andelskrone fastsættes i tidligere regnskaber, som om I havde renteswap.
Det er ikke sværere at sælge andelslejligheder, hvor foreningen har en renteswap. Ulempen er til stede hvis renteswappen er meget negativ, og den maksimale andelskrone derfor falder betydelig. Noge foreninger med meget lav andelskrone, vælger at fremleje deres lejligheder, indtil andelskronen igen når et acceptabelt niveau for andelsboligforeningen, hvor et salg så gennemføres.
Det kan være svært at sige om risikoprofilen er større ved et lån med renteswap. Det kommer an på de kriterier, som man opstiller, her tænkes bl.a. på førtidsindfrielse af lånet.
Med venlig hilsen
Klaus Folmann
Erhvervsrådgiver
Direkte: 32 66 61 13
Erhvervsafdelingen
Amagerbrogade 25
2300 København S
Tlf.: 32 66 66 66
Fax: 32 57 96 66www.amagerbanken.dk
Flere spørgsmål
