Opgørelse af forbedringer – anskaffelsesår

Spørgsmål: Vi står foran at skulle købe en ny andelsbolig med overtagelse her per 1. juli, da min kæreste står øverst på venteliste. Andelsværdien er 600.000. Lejligheden er herudover opgjort med tillæg af forbedringer for et beløb på cirka 320.000, herunder bl.a. nyere køkken og badeværelse. Andelsboligen følger ABF’s principper for nedskrivning. I forbindelse med salget er der blevet udarbejdet en vurderingsrapport via ekstern rådgiver. Sælger fremlægger i forbindelse med salget ikke regning for et eneste af de arbejder som er udført på lejligheden form af udskiftning af vinduer, udskiftning af køkken, el, lofter, VVS, vådrumssikring, indkøb til badeværelse osv, hvorfor beløbet i vurderingsrapporten på kr. 320.000 i sin helhed alene er opgjort i runde tal efter vurderingsmandens skøn og (formoder vi) sælgers oplysninger mht. anskaffelsesår. En total udskiftning af køkken oplyses i vurderingsrapporten til at være lavet i 1997. Imidlertid laver sælger nogle få år senere istandsættelse af samme køkken hvor bla. glasvæv opsættes (2000 – 10 år), nyt gulv lægges (2002- 10 år), ny bordplade (2002- 20 år), vask (2002 -20 år) mv. Arbejder som er noget ulogisk at foretage blot 4-5 år efter en total renovering. Badeværelset er efter vurderingsrapporten istandsat og renoveret i 2002 og fremtræder pænt. I badeværelse står en Miele vaskemaskine som af sælger i vurderingsrapporten oplyses som anskaffet i 2002 , samme år som renovering af badeværelset. Imidlertid oplyser Miele at den pågældende model af vaskemaskinen er udgået i 97/98. Sælger har overfor vurderingsmanden fremvist byggetilladelse fra 20/11-1992 og ibrugtagningstilladelse far 9/2-1994 (som vi endnu ikke har kunnet få lov til at se ). Hvis det drejer sig om badeværelset, hvorfor laves det så først 10 år senere jf. vurderingsrapporten?? Vores spørgsmål er nu: – har vi efter panelets opfattelse belæg for på baggrund af ovenstående for at gøre indsigelser mht. de opgivne anskaffelsesår fsva. køkken-/badeværelse og dermed basis’en for afskrivninger; – hvis ja, hvordan skal vi gribe det an, da vi selvsagt nødigt vil risikere at miste andelslejligheden ; – mht. el- og VVS kan vi stille krav om at lejligheden i mangel af regninger gennemgås af en autoriseret installatør for sælgers regning? – Sælger oplyser at der er sket vådrumssikring (men vurderingsmanden skriver at der ikke er dokumentation herfor). Hvordan kan vi sikre vores position, så vi ikke står tilbage med et problem? – andre anbefalinger som panelet måtte have i forbindelse med ovenstående. —o0o— På forhånd tak – herunder for et godt sted at søge information. Mvh Klaus

Helt generelt vil jeg sige, at den uvildige vurderingsmands prisfastsættelser skal tages for gode varer. Selvfølgelig er vurderingsmanden afhængig af, at sælger giver korrekte oplysninger.
 
I det konkrete tilfælde er der tilsyneladende nogle dokumenterbare uregelmæssigheder, og det bør køber naturligvis foreholde sælger.
 
Hvis der ikke er konstateret egentlige fejl og ulovligheder på installationerne, skal man tage vurderingsmandens udsagn til efterretning. Der er i dag mange foreninger, som får foretaget elsyn i forbindelse med salg.
 
 
_____________________________
 
Med venlig hilsen
 
Flemming Eibye
Eibye & Holmsgaard ApS
 
www.eibyeogholmsgaard.dk