Nedsættelse af andelsværdien
Jeg har d. 9. januar solgt min andelsbolig, og sælger, administrator og bestyrelse har godkendt salget. D. 19. januar bliver jeg kontaktet af administrator, vedr. en domsafsigelse af 18. dec 2011, der har betydning for mit salg. I følge den domsafsigelse skal jeg sælge til en lavere pris, da andelsfoeningen har optaget lån i indeværende år, som betyder at andelsværdien vil falde. Administrator vil derfor have at vi annulerer handlen, og foretager en ny, der tager højde for den pris nedsættelse. Dette har jeg afvist. Efterfølgende siger administrator, at køber kan lægge sag an mod mig, når der på generalforsamlingen i april vedtages et nyt regnskab, hvor nedskrivningen af andelsene er synlige. Ca. 10 %. Køber kan med domsafsigelsen af 18. dec. gøre krav på at jeg tilbagebetaler det tab han har lidt. Mit spørgsmål er om dette kan være rigtigt?
På baggrund af dine oplysninger om forløbet mener jeg, at administratoren gør det rigtige i situationen, da den seneste retspraksis reelt pålægger andelsboligforeninger at foretage en nedskrivning/revurdering af andelskronen også mellem to generalforsamlinger, hvis der i perioden optages nye lån eller i øvrigt indtræffer andre omstændigheder, som påvirker regnskabet og andelskronen væsentlig i negativ retning.
Her forudsætter jeg , at nedskrivningen af andelskronen vil bevirke, at du rent regnskabsteknisk har solgt til overpris jf. definitionen i andelsboligforeningslovens § 5.
Du må med andre ord have handlet tæt på maksimalprisen, formoder jeg.
Som udgangspunkt vil du næppe i erstatningsretlig forstand have lidt noget økonomisk tab, selvom prisen nedsættes.
Det skyldes, at du jf. bl.a. seneste retspraksis aldrig har været berettiget til at sælge til overpris uanset at du (og foreningen/administrator) har været i god tro.
Hvis nedskrivningen af andelskronen derfor gør, at du i teknisk forstand har handlet til overpris på aftaletidspunktet, kan administrator ikke gøre andet på vegne af foreningen end sket er. Og ja – du kan derfor risikere, at blive mødt med et erstatningskrav fra køberen, hvis du ikke frivilligt medvirker til at købesummen nedsættes, vurderer jeg ud fra de foreliggende oplysninger fra din side.
Nu ved jeg ikke om administrator allerede har frigivet hele købesummen, men ellers vil jeg forvente, at administratoren tilbageholder en del af købesummen, indtil en afklaring er fundet.
Jeg vil opfordre dig til at søge konkret advokatrådgivning, hvis du ønsker sagen fuldstændigt belyst på baggrund af det konkrete aftalegrundlag mellem dig, køber og andelsboligforeningen og ikke mindst på baggrund af den faktiske nedskrivning af andelskronen som forventes. Jeg kan på baggrund af de få modtagne oplysninger kun holde besvarelsen på et generelt niveau.
ADVODAN Glostrup
Hans Christian Færch
Advokat
ADVODAN | Glostrup Torv 6-10 | 2600 Glostrup
Flere spørgsmål
