Har køber en sag?
Hej. Min søster har solgt sin andelslejlighed for tre år siden. Køber har søgt om at fortage en større renovering og har i den forbindelse fundet en bue over en dør, som han mener ikke er forsvarligt udført i bærende konstruktion. Buen har været der i formentlig mindst 30 år, altså lang tid før min søster overtog lejligheden. Han har nu udbedret “fejlen”, med en større åbning med jerndrager og stævnet min søster for kr. 38.000,- Han har haft et ingeniør firma til at lave statiske beregninger på den nye konstruktion, men har ikke fået lavet officielt syn og skøn inden arbejdet er udført. Ligeledes er disse omkostninger også uforholdsmæssige store. Hans advokat skriver, at udbedringsomkostningerne beløber sig til 6% af omkostningerne og at der efter retspraksis gælder en mindste grænse på 3-5% af købesummen, hvis manglen gør at ejendommen er ulovlig og kan udløse et myndighedspåbud eller at manglen kan medføre afgørende funkionssvigt??? Har han en sag?
Tak for spørgsmålet.
Rent principielt kan man godt gøre et sådant krav gældende, idet forældelsesfristen er 10 år fra salget af boligen.
Der kan ikke være tale om at yde erstatning, idet dette forudsætter, at sælger har opført sig erstatningspådragende i forbindelse med handelen. Det kan ikke være tilfældet, hvis sælger ikke havde kendskab til problemet i forbindelse med handelen.
Herefter er køberens eneste mulighed at gøre et såkaldt forholdsmæssigt afslag gældende.
Det betyder i realiteten, at det ikke er selv udbedringsomkostningen, som erstattes, men forskellen på andelens værdi i handel og vandel med og uden den pågældende mangel. Dette svarer ikke altid til udbedringsudgiften. Om den gør det i det foreliggende tilfælde, véd jeg ikke, men det kan tænkes, hvis der kan stilles myndighedskrav om udbedring. Normalt vil dette blive afklaret under et syn- og skøn, hvor en teknisk fagkyndig fastsætter, om der skal ske udbedring, hvorledes dette skal ske, og hvad det vil koste inkl. eventuelle følgeomkostninger. På den baggrund kan en ejendomsmægler og valuar udtale sig om, hvad prisen for andelen ville have været, hvis køberen kendte mangelen og påtog sig udbedring heraf.
Da der alene foreligger en ensidig indhentet erklæring er det vanskeligt at vide, hvorvidt retten vil lægge den til grund, eller om retten vil kræve et syn og skøn for at give modparten ret. Det kommer også noget an på den erklæring, der foreligger, og som jeg ikke kender. Og er det muligt at gennemføre et sådant? Endvidere er der problemet omkring opgørelsen af udbedringsudgifterne, som jeg ikke kender.
Det er korrekt, at man sædvanligvis siger, at et forholdsmæssigt afslag skal udgøre omkring 8 10 % af købesummen, men at dette krav nedsættes, hvor der er tale om alvorlige forhold, som tillige er ulovlige. Der er set afgørelser, som giver forholdsmæssigt afslag helt ned til 3 % af købesummen, men jeg tvivler på, at dette vil være tilfældet her. Men omkring 5 % er nok acceptabelt.
Så ja, modparten kan have en sag, men det kommer an på, om retten vil acceptere sagen uden syn og skøn, og at udbedringsomkostningerne er korrekt opgjort.
Med venlig hilsen
ADVODAN Slagelse
Carl-Jørgen Thinggaard
Advokat
ADVODAN Slagelse | Ndr. Ringgade 70C | 4200 Slagelse
Tlf: 57 86 46 00 | Dir: 57 86 46 10 | Fax: 58 50 03 77
E-mail: cjth@advodan.dk | www.advodan.dk
Flere spørgsmål
