Fremleje: Bestemmelse af månedsafgift og skat
Jeg undersøger pt. muligheden for at fremleje min andelslejlighed i stedet for salg. Vi står overfor at skulle købe hus (1/3) og vil sandsynligvis ikke kunne sælge vores lejlighed med det samme, da vi er løbet ind i en konflikt mellem andelsforeningen, der udfører et udskiftning-af-rør-projekt og vores egen ombygning af bad, som vi ikke kan lave færdig før foreningen har udskiftet rørene. Badeværelset vil dog kunne laves så færdig, at det kan anvendes. Hvis vi fremlejer vil vi gerne give fremlejeren mulighed for 2 år, og dermed kommer vi ikke til at sælge lige så snart ombygningerne er færdige. Pkt. 1) Er dette muligt/lovligt, at eje hus og fremleje sin andel? Pkt. 2) Hvordan fastsættes den månedlige leje? Hvis man ser på vores udgifter, er den = månedsafgift + renter til et højere lån i huset, da de penge vi ville have fået ved salg af lejligheden skulle have været brugt til huset (minus rentefradrag) + afskrivning på de forbedringer vi har lavet i lejligheden (den vil jo være mindre værd efter 2 år) + forbrug + evt. skat vi skal betale af lejeindtægten! Andelsforeningen siger vi kun må tage selve månedsafgiften samt forbrug, og skal vi betale skat af dette, bliver det jo en kæmpe underskudsforretning. Vi er ikke interesseret i at tjene penge på det, kun at få en nul løsning, altså få det til at løbe rundt, udligning af udgifter og indtægter! Pkt. 3) Hvordan skal skatten opgøres?
Hvis andelsboligforeningen tillader fremleje af andelsboligen til ophør om 2 år, vil I lovligt kunne etablere en sådan fremlejeaftale. Jeg har ladet mig fortælle at Københavns kommune kræver at man flytter minimum 10 km væk som forudsætning for kommunens godkendelse af en sådan aftale, men jeg kende ikke den hjemmel som kommunen måtte påberåbe sig. Når I har beboet andelsboligen vil jeres gevinst ved et salg om 2 år være skattefri, men i skal betale skat af nettogevinsten ved udlejningen. I skal altså se på jeres driftsomkostninger ved at eje andelen og heri modregne den lejeindtægt i måtte modtage. Hvor meget kan I forlange i leje ?
Det er svært at svare konkret på. Begreber som det lejedes værdi, omkostningsberegnet leje, småhusreglen mv skal tages i betragtning og kræver en konkret vurdering og undersøgelse af forholdene. Det er ikke sikkert at I lovligt kan kræve et beløb som svarer til jeres egen betaling til foreningen. Men at kræve mere som beskrevet i spørgsmålet er nok en meget tvivlsom fremgangsmåde, som kun kan anbefales efter en nøje undersøgelse.I kan altså ikke være sikker på en nulløsning.
I bør nok overveje at få vurderet andelen med fradrag for ulemper og mangler og så overveje at give et afslag der får andelen solgt nu. I vil så vide hvad I har at gøre godt med, uden risiko for underskud ved et salg om 2 år, hvor andelen måske er faldet i værdi mv. Alternativt må i forblive i lejligheden indtil de tekniske problemer er løst og lejligheden er gjort salgbar , uden afslag.
Med venlig hilsen
ADVODAN
Henning Petersen
advokat
ADVODAN | Strandgade 51 | 3000 Helsingør
Tlf: 49 21 21 21 | Fax: 49 21 58 30
Email: hpe@helsingoer.advodan.dk
ADVODAN – et netværk til forskel
Flere spørgsmål
