Frasalg af lejligheder, bestyrelsens ansvar samt valuars troværdighed

Ved en forestående ekstraordinær generalforsamling, d. 11. september 2008, skal der tages stilling til en ny andelskrone (som er 50 % højere end den tidligere), hvor en valuarrapport er blevet udarbejdet på opfordring af en gruppe utilfredse andelshavere. Administrator har foretaget et prischeck i denne forbindelse og påpeget, at valuarrapporten ikke opfylder Dansk Ejendomsmæglerforenings vurderingscirkulære til vurdering af andelsboligforeningers ejendomme. Administrator har skrevet rundt til alle andelshavere, at det drejer sig om forudsætningerne i valuarrapporten, herunder lejeindtægten: Der er tildelt et for stort forbedringsbeløb til hver lejlighed uden indsigt i den konkrete økonomi i A/B og på denne baggrund har administrator indgivet klage til DE. På denne baggrund ønsker bestyrelsen såvel som administrator, at der ses bort fra denne rapport. Revisor vi rker også farvet i deres årsrapport og påpeger dette som en “væsentlig usikkerhed” i forbindelse med opgørelsen af andelskronen. 1. Bør et revisionsfirma ikke holde sig til at afstemme konti og kontrollere om lovmæssige forhold er overholdt – de kan vel ikke sige noget om den aktuelle handelsværdi, især når DE ikke har udtalt sig om klagen? 2. Hvordan skal alle andelshaverne forholde sig til denne situation? En valuarrapport vil vel altid være et skøn. Ingen valuarrapport er ens. Jeg tvivler på, at de fleste valuarer har fulgt indsigt i den konkrete økonomi i en A/B. Den ansvarlige for den tidligere udarbejdede valuarrapport, som vi er utilfredse med, har ikke ønsket at stille op og forklare hans handelsværdi. Hvad er administrators interesse i at holde andelskronen nede? Det er jo i sidste ende et maksimalt loft på salgsprisen. Dertil kommer, at vores nye valuar stadig driver professionel virksomhed og vel ikke er utroværdig før, der forelægger et klart svar fra DE. 3. I mellemtiden er der frasolgt udlejede lejligheder i A/B til den gamle andelskrone. Dette er sket efter, at der er indsamlet underskrifter til den første ekstraordinære generalforsamling (men før denne fandt sted), hvor der blev taget stilling til om valuarrapporten overhovedet skulle benyttes (det blev et ja). Administrator og bestyrelsen mener, at siden der ikke er frasolgt andele fra da vi besluttede at benytte valuarrapporten og til nu, er de ikke ansvarlige og A/B har ikke undergået er tab. Vi er en gruppe der er uenige i denne betragtning, idet der d. 12. februar 2008 forelå en underskriftsindsamling der berettigede os til en ekstraordinær genf. Derudover den nye valuarrapport 1. marts 2008. Det nye halvårsregnskab gældende efteråret 2007 til og med 31. marts 2008 afslører ingen salg af andele og den første generalforsamling finder sted 7. april 2008. Altså må disse salg have fundet sted ml. 1-6. april 2008. Så tæt på en afgørende generalforsamling bør man, efter vor es mening, og med andelstanken i baghovedet, tilgodese alle andelshavere i stedet for den første på en venteliste. Vi mener ikke det er spekulation at afvente i en sådan situation. Man kunne kontakte kommunalbestyrelsen og bede om en forlængelse eller eventuelt leje dem ud indtil der kom en afklaring. Kan bestyrelsen/administrator holdes ansvarlig for det tab (ca. 650.000 kr) A/B har fået ved at bruge den gamle andelskrone ved disse salg? 4. Kan det virkelig passe, at der skal gå over 5 måneder (7. april-11. september 2008) før man indkalder til ny generalforsamling så der kan komme en afklaring om en ny andelskrone?