Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Rohde & Hansen Ejendomsservice ApS

Formand

Hej, I min forening har vi tidligere haft en meget egnrådig formand, som måske pga. foreningens størrelse på kun 10 andele (nu 9 andele) har kørt foreningen efter sin egen retsopfattelse. Det er begrænset hvilke ting der skal tages varer på i så lille en forening. Foreningens bestyrelse har bestået af 3 medlemmer, hvoraf de 2 ud over formanden, måske mere har været det mere af nød end af lyst, herunder undertegnet. Det fritager selvfølgelig ikke fra ansvar at det er af nød, men mere en synliggørelse af, at tingene er kørt efter den tidligere formands vilje, da de resterende bestyrelsesmedlemmer ikke har udvist den samme “interesse” for tingene i foreningen. I 2003 fremsætter formanden på den ord. GF forslag om at købe et kælderlokale på 35 m2. Hans bud ligger på maksimalt 8.000 kr og han hævder at have fundet støtte ved henvendelse hos mægler for denne maksimale pris. Problemet er at mægleren ikke har set lokalet men kun fået det beskrevet af formanden og desuden fået oplyst at han betaler en månedlig leje på 175 kr. Ud fra værdien af det lejedes værdi er det klart at mægleren vil komme til et sådan resultat. Generalforsamlingen ønsker ikke at sælge til denne pris, men bemyndiger den resterende bestyrelse at sælge til markedspris. Jeg var en del af denne bestyrelse og mente ikke at det kunne være rigtigt at markedsværdien skulle være så lav, som han postulerede og i øvrigt så jeg det formålsløst at få en uvildig mægler ud at vurdere lokalet, da 1. foreningen skulle betale mæglerens honorar (3.000-5.000) 2. Formanden havde klargjort sin maksimale pris som stod i skærende kontrast til de omkostninger foreningen skulle påføres. I mellemt tiden sker der det at en nytilflytettet andelshaver gør bestyrelsen opmærksom på at prisen på kælderlokalet rent faktisk er reguleret i foreningens vedtægter, da lokalet formanden lejer rent taktisk har fungeret som en andel, men er tilbagefaldet foreningen. Såfremt man fulgte vedtægterne ville prisen være 60-70.000, som jo langt over den tidligere formands bud. Formanden ønskede ikke at betale denne pris og henholdte sig den mægler vurdering han havde fået ud fra en telefonisk samtale og fremførte i øvrigt at GF havde sagt de ville sælge til markedspris, som jo iflg. ham var mæglervurderingen. Med de nye oplysninger (vedtægtsreguleringen), som jo ikke var oplyst på GF hvor formanden havde fremsat sit ønske første gang, ønskede foreningen nu kun at følge vedtægterne, da den resterende del af bestyrelsen (undertegnet) efter samråd med ABF og citeret fra en skrivelse fra ABF, som den tidligere formand tillige var i besiddelse af, fremlagde på en ny GF at et salg til en pris lavere end det i vedtægterne ville kræve en vedtægtsændring. Efterfølgende er det blevet præciseret at dette ikke var korrekt, da det selvfølgelig står foreningen frit for at finde en pris lavere end det vedtægterne tilsiger, da vedtægternes pris kun er en maksimal pris, men det vil være hensigtsmæssigt at tilpasse vedt ægterne efterfølgende, såfremt formanden erhvervede lokalet til markedspris. Ud fra den resterende bestryelses fremlægning og som en mindelig løsning da den tidligere formand var bange for at miste sit lokale, blev det aftalt at han kunne leje lokalet på en uopsigelig lejekontrakt. Den tidligere formand hævder nu (2006/2007), at han er blevet ført bag lyset i 2004 da hans tiltrædende til den uopsigelig lejekontrakt og frafald af køb af lokalet skete på forkert grundlag, da foreningen jo desuagtet foreningens vedtægter var berettiget til at købe til markedspris uden at der skulle foretages en vedtægtsændring. Men spørgsmålet er om foreningen kan være bundet af tilsagnet i 2003 om at sælge til markedspris, som ud fra det lejedes værdi vil være 5.000-10.000, hvilket selvfølgelig baserer sig på, at foreningen har accepteret en meget lav husleje for lokalet, hvilket samtidig skal ses i lyset af at den offentlige vurdering på lokalet i 2004 var 82.000. Efter min overbevisn ing har formanden vil også haft en oplysningspligt og tilsidesat sin undersøgelsespligt inden han fremsætter forslaget på GF i 2003, da 1. han ikke gør opmærksom på at der eksisterer en vedtægtsbestemmelse for lokalet og 2. at den offentlig vurdering ligger langt over hans bud. Problemet er selvfølgelig at formanden får en hvis dobbeltrolle og selvfølgelig er inhabil i sagen, men tilsidesætter dette faktum hans oplysningspligt over for resten af foreningen. Han har efterfølgende gjort opmærksom på, at han ikke var opmærksom på vedtægtsbestemmelsen, men er det troværdigt når han er formand. Det er selvfølgelig beklageligt, at den resterende bestyrelse ikke er opmærksom på vedtægten og det først er da en ny andelshaver indtræder i foreningen at der bliver gjort opmærksom på vedtægtsbestemmelsen. Jeg ved godt at alle andelshaver bør kende vedtægterne herunder specielt bestyrelsen og endnu mere specielt formanden og at man måske derfor ikke vinde hævd på, at man ikke kendte til vedtægt en, og at beslutningen om at ville sælge til markedspris, ikke ville have været taget, såfremt man var blevet gjort opmærksom på vedtægtsbestemmelsen. Men kan det virkelig være sandt at en formand kan mele sin egen kage så godt og med stor sandsynlighed vinde hævd på, at han har ret til at købe til markedspris (som desværre ikke er fastslået, da det findes formålsløst ud fra formanden maksimale bud), til trods for at andelshaverne på en GF efterfølgende har tilkendegivet, at de kun ønsker at sælge til det der står i vedtægterne og da den tidligere formand ikke ønskede at betale denne pris, har opfattet sagen om et salg til markedspris som afsluttet og afløst af en uopsigelig lejekontrakt. Med venlig hilsen Nicolai Rasmussen
Ejerforeningsnavn: AB Sønder Boulevard 62
Navn: Nicolai Rasmussen

Vores svar fra

Kære Nicolai Rasmussen.
Nej formanden kan ikke mele sin egen kage og har ingen ret til at købe andelen til en anden pris end den som generalforsamlingen bestemmer. Formanden er bundet af den aftale som blev indgået om leje, efter generalforsamlingen sidste år. Hvilken uopsigelighed han har opnået i sin lejeaftale bør nok afdækkes nu og muligheden for lejeregulering henover årene skal også undersøges. Bestyrelsen bør forestå dette arbejde og formanden er naturligvis inhabil i disse spørgsmål og må forlade bestyrelsen når spørgsmålene forhandles.Generalforsamlingen er øverste myndighed og bestyrelsen kan altid beslutte at lade generalforsamlingen træffe de afgørende beslutninger.I skal passe meget på med at sælge et ikke beboelseslokale som andel, idet en sådan andel ikke er bundet af maksimalprissystemet, medmindre det udtrykkeligt er fastsat i handelsvilkårene og aftalt med køberen af denne erhvervsandel.Meget tyder på at foreningen bør rådføre sig med en kyndig andelsboligforeningsadvokat, som kan hjælpe jer med at klare jeres begreber i sagen. Bestyrelsen bør kunne blive enige herom, således at advokatens hjælp afregnes som en foreningsudgift.

Med venlig hilsen

Henning Petersen
advokat
Advodan Helsingør.

Andelsportal.dk
Om forfatteren Andelsportal.dk har siden år 2000 formidlet nyheder, informationer og services til landets andelsboligforeninger. Forskellige forfattere har løbende skrevet artikler og bidraget med viden til andelsportal.dk’s arkiv af nyheder, guides og indlæg.

Flere spørgsmål

Har du et spørgsmål til brevkassen?

Tak.

Vi har modtaget dit spørgsmål. Vores brevkasseredaktører kan desværre ikke besvare alle spørgsmål. Vi kan derfor ikke garantere at dit spørgsmål bliver besvaret og udgivet på hjemmesiden.