Fejl og mangler – skimmelsvamp og løsøre
Min kæreste og jeg har lige købt en andelslejlighed, og har efterfølgende inden for de påkrævede 14 dage sendt liste med fejl og mangler. Vi har forstået reglerne således, at vi kun kan gøre indsigelser over for fejl/mangler, som vi ikke er blevet gjort opmærksomme på, hverken mundtligt eller skriftligt. Vi gør opmærksom på følgende to fejl: 1) Der er svamp i fugerne i badeværelset. Det kan ikke fjernes, og vi har kraftig mistanke om, at det er skimmelsvamp. Tilstandsrapporten nævner ikke denne svamp og sælger forsikrede os mundtlig inden salget om, at det kunne fjernes. Boligadministrationen har afvist vores klage, da de siger, der ikke er svamp. De har ikke undersøgt sagen. 2) Som løsøre køber vi en bænk, som står i køkkenet med. Vi betaler kontant 400 kr til sælger ud over prisen for lejligheden. Da vi flytter ind opdager vi, at bænken at skruet fast til væggen, og da vi fjerner den, at panelet bagved mangler og der derfor er hul ind til murværket. Administrationen svarer følgende: “Mht. bænken – den er nagelfast – ej solgt som løsøre, men tilpasset – vælger køber at fjerne den, står køber selv for evt. udbedring bag denne.” Dette er naturligvis ikke tilfældet da den netop er solgt som løsøre.
Det følger af standardvedtægten, at køberen sammen med bestyrelsen senest 14 dage efter overtagelsen skal gennemgå lejligheden for undersøgelse af, om der er mangler ved vedligeholdelsesstand, forbedringer, inventar og/eller løsøre, og bestemmelsen er indrettet således, at der ikke kan reklameres over andet end skjulte mangler når 14-dages fristen er overskredet. Trods bestemmelsens klare ordlyd,kan der tænkes en lang række tilfælde, hvor der vil kunne reklameres efter omhandlede frist, selvom køberne kunne have opdaget den i forbindelse med gennemgangen.
Vedrørende de misfarvede fuger, har sælgere tilsikret at misfarvnigen kan fjernes. Denne indeståelse kan imidlertid vise sig vanskelig at bevise, og det er jer der bærer bevisbyrden i så henseende. Da der er væsentlig risiko for, at I ikke vil kunne bevise, at sælger har tilsikret at misfarvningen kan fjernes, må de tvurderes hvorledes jeres retsstilling er, hvis retten lægger til grund, at der ikke var afgivet indeståelse.
I forhold til den almindelige mangellære har I det problem, at I var bekendt med misfarvningen, da I købte andelen. Da en lejlighed kun er mangelfuld, hvis den er af anden eller ringere beskaffenhed end I var berettiget til at forvente, vil jeres kendskab til misfarvningen efte de almindelige principper i udgangspunktet være til hinder for ennemførelse af mangelkrav.Dette udgangspunkt fraviges, hvis der er tale om et nyere badeværelse, hvis fuger misfarves som følge af bagvedliggende fejlkonstruktion, hvilket jeg tillader mig at gå ud fra ikke er tilfældet.
For andele gælder imidlertid maksimalprisbestemmelsen i andelsboliglovens § 5, som kan have betydnning, idet andelens pris ikke må overstige hvad andelen i foreningens formue, forbedringerne af lejligheden og lejlighedens vedligeholdelsesstand kan begrunde. Praksis viser imidlertid, at betemmelsens led om vedligeholdelsesstand kun anvendes, hvis der er væsentlige vedligeholdelsesmæssige mangler, hvorfor det er min vurdering, at de misfarvede fuger ikke kan betinge en prisnedsættelse efter maksimalprisreglen i § 5.
Viser det sig, at der er tale om skimmelsvampangreb kan vurderingen være en anden, navnlig, hvis der er tale om skimmelsvamp angreb af et sådant omfang, at det har betydinge for indeklimaet. I bør anmode bestyrelsen om at undersøge forholdet nærmere, herunder foretage en dyrkning for afklaring af om der er tale om skimmelsvamp. Fastholder bestyrelsen at den ikke vil iværksætte sådan undersøgelse, må I overveje selv at betale undersøgelsen.
Vedrørende køkkenbænken afhænger svaret af bænkens karakter, idet det afgørende er, om det er tale om en særligt tilpasset og installeret bænk. Er der tale om en fast indbygget “slag”-bænk eller lignende som er fastmonteret, integreret og særligt tilpasset, vil I ikke kunne kræve, at panelerne er intakte bagved bænken og dette uanset, om bænken i købsaftalen er benævnt løsøre.
Med venlig hilsen
ADVODAN
Erik Matthiesen
advokat (L)
Flere spørgsmål
