Generic filters
Exact matches only
Search in title
Search in content
Search in excerpt
Rohde & Hansen Ejendomsservice ApS

Fastsættelse af andelsprisen

Jeg er ikke enig med bestyrelsens fastsættelse af andeskronen, derfor vil jeg gerne have et uvildigt råd. I 2008 købte vi en andelsbolig i nyoprettet andelsboligforening andelsindskud var på kr 418.000,- for 4 andele og kr. 368.000,- for 6 andele. I 2010 ændrede bestyrelsen på eksisterende lån! I 2008 var købsprisen kr. 19.400.000,- og en priorietets gæld på kr. 15.521.395,- i dag har vi en prioritetsgæld pr. 31.12.2011 på kr. 17.256.959.- Samlet m2 er på 974 m2 Ejendomsværdien er sat til kr. 8.050.000,- Der foreligger ikke en valuarvurdering, men den kan vel ikke overstige kr. 19.400.000,- i et vigende boligmarkede siden 2008?

Vores svar fra

For at beregne hvor meget en ejendom, som er ejet af en andelsboligforening, er værd, skal man bruge andelsboliglovens § 5. Dermed kan man også finde maksimalprisen på de enkelte andele. Ifølge § 5 skal man bruge ét af disse tre principper:

1) Anskaffelsesprisen udgør den pris, som foreningen betalte ved stiftelsen. Hertil tillægges forbedringer på ejendommen. Princippet anvendes primært ved nybyggede ejendomme, hvor værdien af ejendommen ikke er steget endnu.

Gælden opgøres til pantebrevsrestgælden. For indekslån gælder, at de opgøres til den nominelt indekserede pantebrevsrestgæld.

2) Den kontante handelsværdi/valuarvurdering: Ejendommens værdi fastsættes, som om den var en udlejningsejendom. Det er kun valuarer (særligt uddannede ejendomsmæglere), som må foretage en valuarvurdering. Hvis valuaren er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) skal han følge de retningslinjer, som DE har fastsat.

En valuarvurdering gælder i 18 måneder, og foreningen skal selv betale for den.

Gælden opgøres til prioritetsgælden opgjort til kursværdi på dagen for regnskabsårets afslutning. For realkreditlån er der tale om kursværdien af obligationsrestgælden, og for indekslån er det kursværdien af den indeksregulerede obligationsrestgæld.

3) Den offentlige ejendomsvurdering: Ejendommens værdi fastsættes efter SKATs principper.

Opgørelsen af gælden følger de samme principper som ved den kontante handelsværdi/valuarvurdering.

For støttede såvel som ustøttede (almindelige) andelsboliger fastsættes den offentlige ejendomsvurdering ud fra det niveau, som udlejningsejendomme ligger på i samme geografiske område. Det sker på baggrund af en statistisk analyse af kommunens registrerede salg af udlejningsejendomme og ud fra den værdi, som ejendommen ville have som udlejningsejendom.

Værdien fastslås ved at gange den samlede årlige boligafgift med lejefaktoren, som er et udtryk for, hvor mange gange lejeværdien af ejendommen kan indbringes ved et evt. salg.

Uanset hvilken beregningsmetode foreningen har valgt, fastsættes andelskronen på generalforsamlingen, hvorved alle andelshavere har mulighed for at være til stede og ved en gennemgang af regnskabet at, hvorledes andelskronen er beregnet.

Det er desværre ikke muligt for os at vurdere, hvorvidt en eventuel valuarvurdering af ejendommen ville være højere end den offentlige vurdering, som I formentligt bruger.

Såfremt du ønsker en anden værdiansættelsesmetode, har du altid mulighed for at stille forslag herom på generalforsamlingen.

Marie-Louise Jørgensen
Jurist
DATEA AS
Lyngby Hovedgade 4 · 2800 Kgs. Lyngby
www.datea.dk

Andelsportal.dk
Om forfatteren Andelsportal.dk har siden år 2000 formidlet nyheder, informationer og services til landets andelsboligforeninger. Forskellige forfattere har løbende skrevet artikler og bidraget med viden til andelsportal.dk’s arkiv af nyheder, guides og indlæg.

Flere spørgsmål

Har du et spørgsmål til brevkassen?

Tak.

Vi har modtaget dit spørgsmål. Vores brevkasseredaktører kan desværre ikke besvare alle spørgsmål. Vi kan derfor ikke garantere at dit spørgsmål bliver besvaret og udgivet på hjemmesiden.