Fastsættelse af andelsprisen

For at beregne hvor meget en ejendom, som er ejet af en andelsboligforening, er værd, skal man bruge andelsboliglovens § 5. Dermed kan man også finde maksimalprisen på de enkelte andele. Ifølge § 5 skal man bruge ét af disse tre principper:

1) Anskaffelsesprisen udgør den pris, som foreningen betalte ved stiftelsen. Hertil tillægges forbedringer på ejendommen. Princippet anvendes primært ved nybyggede ejendomme, hvor værdien af ejendommen ikke er steget endnu.

Gælden opgøres til pantebrevsrestgælden. For indekslån gælder, at de opgøres til den nominelt indekserede pantebrevsrestgæld.

2) Den kontante handelsværdi/valuarvurdering: Ejendommens værdi fastsættes, som om den var en udlejningsejendom. Det er kun valuarer (særligt uddannede ejendomsmæglere), som må foretage en valuarvurdering. Hvis valuaren er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE) skal han følge de retningslinjer, som DE har fastsat.

En valuarvurdering gælder i 18 måneder, og foreningen skal selv betale for den.

Gælden opgøres til prioritetsgælden opgjort til kursværdi på dagen for regnskabsårets afslutning. For realkreditlån er der tale om kursværdien af obligationsrestgælden, og for indekslån er det kursværdien af den indeksregulerede obligationsrestgæld.

3) Den offentlige ejendomsvurdering: Ejendommens værdi fastsættes efter SKATs principper.

Opgørelsen af gælden følger de samme principper som ved den kontante handelsværdi/valuarvurdering.

For støttede såvel som ustøttede (almindelige) andelsboliger fastsættes den offentlige ejendomsvurdering ud fra det niveau, som udlejningsejendomme ligger på i samme geografiske område. Det sker på baggrund af en statistisk analyse af kommunens registrerede salg af udlejningsejendomme og ud fra den værdi, som ejendommen ville have som udlejningsejendom.

Værdien fastslås ved at gange den samlede årlige boligafgift med lejefaktoren, som er et udtryk for, hvor mange gange lejeværdien af ejendommen kan indbringes ved et evt. salg.

Uanset hvilken beregningsmetode foreningen har valgt, fastsættes andelskronen på generalforsamlingen, hvorved alle andelshavere har mulighed for at være til stede og ved en gennemgang af regnskabet at, hvorledes andelskronen er beregnet.

Det er desværre ikke muligt for os at vurdere, hvorvidt en eventuel valuarvurdering af ejendommen ville være højere end den offentlige vurdering, som I formentligt bruger.

Såfremt du ønsker en anden værdiansættelsesmetode, har du altid mulighed for at stille forslag herom på generalforsamlingen.

Marie-Louise Jørgensen
Jurist
DATEA AS
Lyngby Hovedgade 4 · 2800 Kgs. Lyngby
www.datea.dk