Skal boligafgiften opgøres efter kvadrameter?
Jeg skriver, da min datter har været til sin første generalforsamling i andelsforeningen (AB). Hun har købt sin andel på 70 m2 den 1 september 2018. Ved køb af andelslejligheden har hun lagt 17.000 kr. til AB. AB´s andelskrone er fastsat til 55,2198 kr. Hendes pris for andelslejligheden er 55,2198 x 17.000 = 938.736 kr.
Alle andelshavere har givet denne pris, uanset størrelse på deres lejligheder. AB skal have et nyt tag og skal derfor låne en del af beløbet. En andelshaver som har en lejlighed på 122 m2 siger nu, at hun synes det er urimeligt og måske også heller ikke helt efter reglerne, at hun skal betale forholdsmæssigt mere af dette lån end de andelshavere som har en mindre lejlighed. Det skal siges, at boligafgift pt er opgjort pr. m2.
Har andelshaveren ret i, at man ikke kan opgøre boligafgiften i forhold til hvor mange m2, således at dem der har store lejligheder betaler forholdsmæssigt mere end dem med de små?
Tak for dit spørgsmål, som indeholder en lang række delspørgsmål.
Det første spørgsmål, som bør overvejes er, om din datter har betalt en pris, der er i strid med maksimalprisen i andelsboligforeningslovens § 5, stk. 2. Det følger af højesteretspraksis, at man ved overdragelsen skal forholde sig til, om værdien som blev besluttet på seneste generalforsamling er i behold på tidspunktet for købsaftalens indgåelse.
Denne praksis viser, at hvis ejendommens valuarvurdering er faldet så meget, at det har væsentlig betydning for andelsværdien må man ikke længere sælge til den tidligere vedtagne pris. Også selvom det følger af vedtægterne, at andelskronen fastsættes med bindende virkning frem til næste generalforsamling. Dette princip kan betyde, at der kan være betalt overpris, hvis foreningen siden seneste generalforsamling er blevet bekendt med, at der er betydeligt istandsættelsesbehov ved foreningens tag, og forholdet er det, at ejendommens værdi ikke stiger i takt med investeringen i det nye tag.
Der må i vedtægterne være en bestemmelse, der regulerer, hvilket lod de enkelte tager i foreningen. Sædvanligvis siger denne bestemmelse, at de enkelte tager lod i foreningen efter ”deres indskud”. Dette indskud er almindeligvis fastsat på baggrund af lejlighedernes areal. Det er derfor helt sædvanligt, at de største lejligheder betaler en forholdsmæssigt større andel af foreningens udgifter, idet boligafgiften almindeligvis fordeles efter lejelighedernes størrelse.
I andelsboligforeninger med vedtægter som i din datters forening kan generalforsamlingen (oftest med vedtægtsændringsmajoritet) ændre boligafgiftsfordelingen således, at der udover størrelsen på de enkelte lejligheder tages højde for lejlighedernes kvalitet. På det punkt adskiller andelsboligforeninger sig meget betydeligt fra ejerforeninger, hvor ændring af fordelingstal altid kræver enstemmighed.
Mvh Erik Matthiesen
Advokat (H)
Erma@advodan.dk
Flere spørgsmål
