Ansvar/evt. erstatningspådragelse ifm. vurderingsrapport
I vores ABF er det vedtaget, at der ved handel med andele skal udføres vurderingsrapport, men ikke hvem, der skal udføre dette. Som jeg har forstået det, er der 3 muligheder for at få lavet vurderingsrapport: Af vurderingsmand, af sælger med efterfølgende godkendelse af bestyrelsen, eller af mægler. I foreningen ønsker vi ikke at bruge unødige penge til vurderingsmand. Derimod ønsker vi heller ikke at kunne risikere at få krav om f.eks. godtgørelse hvis der er uenighed om hvorvidt vurderingen er korrekt. Spørgsmålet går på, om foreningen/bestyrelsen pådrager sig et økonomisk eller juridisk ansvar ved at man i foreningen ønsker at benytte modellen med at sælger foretager vurderingen, og bestyrelsen derefter godkender denne? Vi er usikre på formålet med at skulle have foretaget vurderingsrapport, når andele sælges under maksimalprisen, også selvom der er taget højde for forbedringer.
Problemstillingen er, at bestyrelsen skal godkende sælgers opgørelse over forbedringer. Det kan være vanskeligt, idet der alene bør medtages lovlige forbedringer. Det kan løses på flere måder:
1. sælger skal ved større arbejder dokumentere lovligheden (byggetilladelse og udtalelse fra aut. installatør)
2. andelsboligforeningen lader arbejderne gennemgå af en fagmand for parternes regning
I ingen af tilfældene bliver bestyrelsen fri for ansvar. Men bestyrelsesmedlemmerne hæfter kun personligt, hvis de handler mod bedre vidende, så risikoen er til at overskue.
Bestyrelsen slipper ikke for at vurdere, om lejlighedens stand er under normalen. Også dette kan en fagmand udføre, men stadig på bestyrelsens ansvar.
Problemstillingen er i al sin enkelthed, at bestyrelsen kan være nødt til at tilbageholde en del af købssummen, hvis køber gør indsigelse. I den situation bør der handles hurtigt, og der bør ikke tilbageholdes mere end højst nødvendigt.
De store problemstillinger er typisk ombygning af køkken og bad, og en grundig instruktion fra en el- og en vvs-installatør bør påklæde bestyrelsen til at kunne afklare, om der skal forlanges byggetilladelse. Forlanger bestyrelsen det, må det være op til sælger at godtgøre, at arbejderne er udført korrekt og ikke behøver byggetilladelse.
Under alle omstændigheder bør foreningens forsikring omfatte en bestyrelsesansvarsforsikring.
Systemet er lagt an på, at bestyrelsesmedlemmerne er almindelige, fornuftige folk. Der kan derfor ikke forlanges detaljeret kendskab. Og man kommer langt med almindelig sund fornuft.
Venlig hilsen
Per Nielsen
Partner | Advokat (H)
Flere spørgsmål
