Som mulig køber af en andelsbolig kan det være vanskeligt at gennemskue, om prisen er den rigtige. Det var tilfældet for en kvinde i Randers, der i 2010 købte en andelsbolig til omkring 500.000 kroner. Efter handlen faldt værdien af kvindens bolig, da andelsboligforeningen optog et fastforrentet lån, hvor swap-aftalen skulle sikre en lavere rente. Men det endte med, at foreningens værdi faldt, hvilket medførte et værditab og dermed en betalt overpris på 352.000 kroner, som kvinden nu har fået Vestre Landsrets ord for var for meget.
Dommen fastslår, at "henset til størrelsen af den negative værdi af renteswap-aftalen" så skulle den have være indregnet ved opgørelsen af maksimalprisen, og der var derfor i den konkrete sag tale om en overpris.
Afgørelsen er interessant, fordi mange købere af en andelsbolig inden for de sidste par år kan stå i en lignende situation, eftersom flere foreninger har optaget et renteswap-lån. Hvor mange er dog uvist.
En væsentlig dom
”Dommen er utrolig væsentlig, fordi man nu skal bogføre den negative værdi af swap-aftalerne i andelsboligforeningens regnskab. Det betyder, at mange andelsboligforeninger bliver nødt til at nedskrive værdien af andelene. Dermed sikres andelsboligkøbere, at de fremover køber til den rette pris,” siger advokat Lars Fredslund, Ret&Råd Randers, der har ført sagen i Vestre Landsret.
Lars Fredslund fortsætter.
”Samtidig kan tabsramte andelskøbere rundt om i Danmark nu kræve noget af det tabte tilbage ved at lægge sag an. Muligheden for det afhænger af værdien af renteswappen på handelstidspunktet, bygningernes opgjorte værdi, og hvor gammel handlen er. Som udgangspunkt er fristen på seks måneder.
Et renteswap er en aftale om at bytte rentevilkår, for eksempel fra en variabel rente til en fast rente. Ved et økonomisk tab i forbindelse med et rentefald skal den negative værdi af renteswappen indregnes i foreningens formueopgørelse, hvis foreningen har anvendt en valuarvurdering eller den offentlige vurdering til fastsættelse af ejendommens værdi. Udsving i den lange rente påvirker altså direkte værdien af andelsbeviserne.
