omantho

Oprettede forumsvar

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 79 i alt)
  • Forfatter
    Indlæg
  • omantho
    Medlem

    Til alle med interesse i al den “frem og tilbage skriveri” som i bund og grund ikke har noget med “Hvordan undgår vi usunde foreninger på andelsboligmarkedet?” som jeg allerede nævnte i mit 2. indlæg.
    Men nuvel, der er grænser hvad der skal så alene, for nu da jeg er blevet stædig og lidt irriteret, derfor vil jeg blot nævne, at det beløb, som måtte fremkomme ved en andelshandel, og efter bestyrelsens godkendelse, skal der indbetales iflg. loven om andelsboliger, og som også fremkommer i standard og individuelle diverse vedtægter, efter et antal dage på foreningens konto, så evt. foreningens tilgodehavender, det kan være manglende indbetalinger af boligafgift, fællesomk., tv. og evt. a’conto varme, og vand samt evt. fejl og mangler m.m., samt evt. mæglerregningen og adm. honorar, før frigivelse af nt./nt. provenuet til sælger, dermed har andelsbolig foreningen 1. prioritet, uden det fremkommer direkte nogen steder, det ligger i teksterne i ovennævnte love og regler.
    I de belånings sager i andelsbeviser og salg jeg har haft med at gøre, har banker og advokatfirmaer sendt mig, hel uopfordret, adkomst dokumenter, for bestyrelsens accept, der har jeg så tilføjet, at vi fastholder vor 1. prioritet, bare for en god ordens skyld! Det har der aldrig været nogen kommentarer til! Men jeg tager ingen chancer!
    I øvrigt er det normal procedure, at ejendomsmægleren, hvis denne har respekt for sit arbejde, spørger “Andelsboligbogen” se nedenstående link, om der er noteret belåning i andelsbeviset, eller intet at bemærke. Hvis ikke den procedure fremkommer i købsaftalen, så er det et krav, før vi i vor forening acceptere handel. Det er det samme som at et skøde er tinglyst og aflyst. Hvis bestyrelsen bare godkender en handel, uden at have sikkerhed for, at evt. en belåning i det aktuelle andelsbevis, er aflyst eller ikke der er noget at notere, kan ny andelshaver få sig en kedelig oplevelse, der kan går tilbage med ansvar mod både mægler, sælger og ikke mindst bestyrelsen som godkendte handlen. Så kan der ikke bare undskyldes, fordi man ikke ved hvad man taler om!
    Det lån “molan” omtaler må være optaget som et privat lån, med forhåbentlig anden for for sikkerhed, for uden underskrevet adkomst til andelsbeviset som sikkerhed, har banken ingen sikkerhed i det! og det er jo det, det handler om her!
    Tager jeg fejl i min juridiske opfattelse, vil jeg gerne høre fra en kompetent person!
    http://www.tinglysningsretten.dk/hvad/andel/Pages/default.aspx

    omantho
    Medlem

    Jeg kan ikke lade det stå alene, selv om jeg er lidt træt af det!
    Jeg fornemmer nu ikke ligfrem du markere dig “indifferent” men det skal vi nu ikke kloges om! det er et spørgsmpl om opfattelse af sproget!
    Vedr. det lån, som du har optaget, uden bestyrelsens godkendelse, og vi taler om at banken har taget pant deri, er iflg. de banker jeg har talt med om det emne siden 2008, ud fra et teoredisk, almen intereese, i det spørgsgmål. Var svarene ens, stort set som her beskrevet “vi sender altid papirer for bestyrelsens godkendekae af et lån, hvor andelsbeviset er vor sikkerhed, og et par banker svarede yderligere, hvis ikke vi han anden sikker, så har vi jo ikke et juridsk krav, for at gøre lånet gældende” Det opfatter jeg som, at det kan alså gå galt for en bank, ikke at have tranport mulighederne i orden, det er bankernes juridiske sikkerhed!
    Og så stopper jeg her!

    omantho
    Medlem

    Jeg har kun en kommentar, jeg lyver ikke! Og jeg vil undlade fremover at kommentere dine indlæg molan, det fører ikke til noget konstruktivt, har jeg nu erfaret.

    omantho
    Medlem

    Som bemærkning til ovenstående. Jeg har svært ved at se, at det har indflydelse på “usunde foreninger”, da det jo er foreningen der kan være “usund” Andelshaverne kan jo allerede nu, optage banklån med sikkerhed i andelsbeviset, og det er jo en privat sag, det var og er lovens hensigt, bestyrelsen skal dog acceptere det private lån, med underskrifter, men det er kun en formalitet, men det kommer ofte bag på den pågældende andelshaver, at bestyrelsen får det til kendskab!. Jeg har været med til det flere gange, og det har ingen indflydelse på et senere salg, bortset fra, at bestyrelsen skal sikre sig, at hæftelsen er ophævet, hvis ikke, kan salget ikke godkendes, og derved kan der opstå en kedelig situation for både køber, sælger og dennes evt. mægler. Foreningen har altid 1. prioritet, vedr. skyldige mdr. ydelse til foreningen. Selv gør jeg det, inden bestyrelsen godkendelse, tilføjer at vi opretterholder vores 1. prioritet i andelsbeviset.
    Der er en verden til forskel på at eje sin bolig eller have andel i en andelsboligforening, hvor man er medejer i den samlede formue i procent beregning, og dermed har ret til en bestemt bolig og kan benytte fælles arealer o.s.v.
    At kunne tage realkreditlån i et andelsbevis, når realkreditforeningernes sikkerhed ligger i begrebet “fast ejendom” så hænger de jo ikke sammen, som andelshaver med procent andel af en større enhed, som er “fast ejendom” som helhed.
    Personlig er jeg modstander af den belånings mulighed, man har fået i et andelsbevis, det har netop gjort det økonomisk svært, for visse andelshaver, som har måtte sælge til en lavere pris, end det er belånt. Men igen det er da ikke andelsboligforenings skyld. Det er jo sådan, at man kan låne andelsbeviset langt over værdien, det har jeg set, har også ringet til den pågældende bank, som indrømmede, at det kan være en falsk trykhed! men det er tilsyneladende ikke ulovligt, men det er “usundt”

    omantho
    Medlem

    Man kan ikke sammenligne, et administrations honorar, da vi jo ikke ved, hvad får de forskellige andelsboligforeninger for pengene. Her er hvilke ydelser vi får:
    • Opkrævning af boligafgifter og fælles ydelser samt TV/R antenne via PBS. Vi har vor egen tv./r. forening.
    • Afstemning af betalingerne
    • Restancerykkere
    • Indberetning til PBS ved bl.a. ændring af boligafgift, fællesydelser og TV/R
    • Betaling af løbende udgifter, herunder kreditforening, skatter, afgifter samt øvrige
    leverandører m.m.
    • Bogføring, afstemning af bankkonti
    • Af levering til revisor af regnskabsmateriale efter årets udgang til brug ved udfærdigelse af
    regnskab
    • Øvrig løbende assistance til formand/bestyrelse omkring aktuelle spørgsmål, administrationen
    vedrørende
    Ydelser ikke omfattet af aftalen:
    • Porto og kopialia
    • Tilslutningsgebyrer og løbende gebyrer vedrørende PBS og diverse netbank aftaler
    • Deltagelse i generalforsamlinger
    • Assistance i forbindelse med overdragelser af andelsboliger, dog er det aftalt, at gebyr ved en
    overdragelses forretning, afregnes fra overdragelses beløbet, som indestår fra køber på kontoen, for udbetaling af nt. provenu til sælger.
    For dette betaler vi kr. 875,00 incl. moms, pr. andelsbevis p.a.. Læg mærke til, at vi selv laver budget, samt alle rundskrivelser, og indkaldelse m.m. til generalforsamling. En evt. opsigelse fra vor side, kan ske fra kvartal til kvartal
    Revisoren får kr. 481,00 incl. moms, pr. andelsbevis p.a.
    Vi har også skiftet administrator og revisor forrige år, som har givet både en bedre pris og ikke mindst et bedre samarbejde. Det er tale om at forhandle sig til en pris ifht., det man ønsker!
    Så kan I selv vurdere om I betaler for meget! Der er pt. aftalt en p.a. stigning på 3%

    som svar til: Mobilantenneanlæg #10456
    omantho
    Medlem

    Hej Hammer!
    Som formand, ville jeg helt naturligt, lade det gå til en omdelt høring, om for eller i mod en sådan aftale, evt, indkalde til en ekstraordinær generalforsamling. Du ved jo ikke om du vil komme i mindretal. Nuvel det vil give en indkomst til foreningen, men den bør komme alle andelshaverne til gode, via modregning i fællesudgifterne.
    Hvorvidt det vil komme til at støje, ved du jo ikke endnu, men hvis det bliver tilfældet, og primært hos dig, må du få en snak med formanden, hvad bestyrelsen har tænkt sig at gøre ved det. Jeg vil også anbefale dig, at forhøre dig hos en ejendomsmægler, hvorvidt det kan trække prisen ned, og hvis det er tilfældet, så skal du indgå en skriftlige aftale med bestyrelsen, om kompensation for et evt. direkte tab, som afregnes af foreningens fællesomk.
    Er bestyrelsen ikke imødekommende for de forslag vil jeg anbefale at søge juridisk bistand og jeg ville nærlæse vedtægterne omhyggeligt,

    omantho
    Medlem

    Michael Müller!
    Det er ikke til at sige noget om, idet vi ikke ved, hvorfor de er fanget i en gældsfælde, som du beskriver!
    Hvad er det for lån der er optaget i sin tid, siden du bruger udtrykket “gældsfælde” er det feks. SWAP lånene, hvor kun man har afregnet den variable rente eller er det generelt dårlig ledelse, det kan være administratoren, måske en revisor som ikke har være på vagt!, eller er det bestyrelsen, som har foretaget de forkerte beslutninger, og andelshaverne ikke har markeret sig i tide. Der kan være mange årsager. Har du kendskab til nogen andelsboligforening, hvor vi kan få agtindsigt, så kunne det være interessant at få årsdagen belyst!
    __________________
    NB Der hænger et spørgsmål i dit forrige svar, det vedr. loftet! Jeg kan ikke se det hænger sammen, som jeg har opfattet det.

    som svar til: Isolering af loft #10454
    omantho
    Medlem

    Hej Michael Møller!
    Jeg har også tænkt over det spørgsmål og nu dit svar. Når “etageindskuddet” er et fællesanliggende, altså dermed andelsboligforningens fælles omk., hvordan kan det så hænge sammen med at bestyrelsen kan pålægges andelshaveren alene, at udbedre?
    Vi må gå ud fra, at bestyrelsen er orrienteret om renoverringen af “etageindskuddet” for man påbegynder vel ikke et arbejde alene, da der er en del af fællesskabets anliggende!
    Mvh
    omantho

    som svar til: Andelsboligforenigens vedtægter §7 stk 2 omkring erhverv #10450
    omantho
    Medlem

    Jeg ønsker ikke at drøfte det yderligere, idet det var en evt.”køber” som jeg skrev det! d.v.s. at køber selv sagde fra, af en helt anden grund!
    Få nu den snak med den pågældede bestyrelse, som jeg beskrev forrige gang, held og lykke og slut herfra!

    som svar til: Andelsboligforenigens vedtægter §7 stk 2 omkring erhverv #10448
    omantho
    Medlem

    Det er ikke sikkert det er de generelle vedtægter, der lige gælder for den andelsboligforening, du har i tankerne. I dit tilfælde, vil jeg henvende mig til bestyrelsen for den pågældende andelsboligforening, og forelægge spørgsmålet.
    Jeg har selv, som formand for en andelsboligforening, haft et lignende spørgsmål fra en evt. køber, og der fandt vi en løsning.

    som svar til: Andelsbolig solgt fra døsdbo – ansvarsfraskrivelse #10446
    omantho
    Medlem

    Jeg ved ikke hvad der menes med normalt i en købsaftale, der kan man jo skrive så meget, om så det holder, hvis der opstår en tvist, det vides ikke altid!
    Andelsforeningen kan godt gøres ansvarlig, forstået på den måde, da det er bestyrelsen som skal tage syn i boligen sammen med køber og (sælger)arvingerne, og er der noget der iflg. vedtægterne, skal holdes af foreningen, og dette ikke er gjort, så er svaret ja!Omvendt hvis det er noget som kan henføres til den afdøde andelshavers manglende vedligeholdes, så skal arvinger på banen.
    Nærmere kommer jeg det ikke, ud fra det beskrevne.

    som svar til: Velkommen til vores nye forum #10445
    omantho
    Medlem

    Lotte,det du beskriver, er for uvedkommende uforstående, der er noget der ikke hænger sammen. Endten har Jeres andelsboligforening et matr. nr. som er Jeres offentlige forpligtigelse og rettigheder, eller så må der være noget der er tinglyst vedr. de 3 parceller.
    Jeg vil gå til kommunen og få det belyst nærmere, og allerhelst sæt en advokat på sagen!
    Når du skriver “Vi” går jeg ud fra, at du er med i bestyrelsen, idet det er sag som en bestyrelsen må afklare nærmere!

    som svar til: Skal gevinster ved salg af andelsboliger beskattes? #10442
    omantho
    Medlem

    Tine, dine indlæg er for politiske til at jeg vil gå ind i en nærmere faktiske forhold som markedet er i dag! Og stopper hermed min medvirken denne sag vedr.

    som svar til: Skal gevinster ved salg af andelsboliger beskattes? #10440
    omantho
    Medlem

    Idet andelshaverne ikke kan individuelt eller som forening samlet, fratrække renter af det lån de nu må have, og heller ikke beskattes af egen bolig, finder jeg ikke, at andelshaverne skal betale skat af en evt. gevindst ved et salg. I så fald burde man også kunne fratrække et evt. tab i.h.t. værdiansættelsen. Henviser til de 3 muligheder for en værdiansættelse for andelsbeviset.
    Jeg tror ikke at forslaget er gennemtænkt, men der er blot sat en “ballon” op!
    Der er altså en markant forskel på en andelsbolig og en ejerbolig!

    som svar til: Afløb på badeværelset #10438
    omantho
    Medlem

    Igen er det et spørgsmål, vedr. “hvor står vi, hvad er vores pligt og hvad er foreningens pligt” Det med at der ikke står noget “specifikt” om Jeres problem, står måske nok alligevel noget om i Jeres vedtægter. feks. så er det normalt, at fælles afløb som der er i etage ejendom, som jeg skønner I bor i, er under foreningen ansvar, med mindre fejlen er egen tilkobling til det fæles afløb. Læs Jeres vedtægter godt igennem!
    Jeg kan ikke læse, om det er Jer eller adm. der har bestilt et VVS tjek !!!
    Jeg kan kun forstå det sådan, at det er Jeres administrator som skal formidle til ny andelshaver. Du nævner ikke Jeres bestyrelse! hvor står den! Som du fremlægger det, vil jeg opsøge en advokat, hvis ikke du selv kan finde en løsning, ud fra det jeg har beskrevet.
    Jeg kan vil ikke yderligere komme det nærmere, men vil anbefale dig at grave lidt mere i det!

Viser 15 indlæg - 1 til 15 (af 79 i alt)
Opret nyt emne
Er du ikke allerede bruger?
– Opret dig her

Har du glemt dit kodeord?
– Få tilsendt et nyt