Indførelse af Smileyordninger i Andelsboliger

Viser 7 indlæg - 1 til 7 (af 7 i alt)
  • Forfatter
    Indlæg
  • #9884

    Andelsportal.dk er netop kommet med et forslag til landets politikere om at indføre en mærkningsordning for landets boligforeninger, så det fremover gør det lettere at gennemskue om man tør købe sig ind i foreningen.
    Dette er for at skabe en debat om hvordan vi fremover kan sikre, at unge nykøbere ikke ryger ind i en fælde, fordi de måske stoler for meget på sælgeren og ikke kender begreber som trappelån, renteswap og de forskellige vurderingsmetoder som ligger til grund for foreningens økonomi.
    I kan læse mere om dette i en artikel som politiken har skrevet her
    Mener i dette kan være løsningen eller har i andre gode forslag så deltag endelig i debatten.
    Med venlig hilsen
    Martin Borgstrøm
    Andelsportal.dk

    #10232
    Poulsen
    Deltager

    Pristjek på andelsbolig
    Glade og sure smileys kan have en vis signalværdi, men risikoen ved smileyordninger er, at de har det med fjerne fokus fra substansen til alene slutresultatet.
    I Københavns Andelskasse har vi en simpel model til at få overblik over en andelsboligforenings lånesammensætning. Vi beregner kort fortalt, hvordan den samlede låneydelse ændrer sig, hvis alle lån inklusive negative værdier af renteswaps omlægges til et fastforrentet lån med 30 års afvikling.
    Hvis ydelsen falder kan man konkludere at foreningen har en sund økonomi, hvilket kunne udløse en glad smiley, og hvis ydelsen stiger kan størrelsen på stigningen afgøre, surhedsgraden på smileyen.
    På vores hjemmeside kan man selv lave beregningen, som også viser:
    • Den samlede pris på boligen inklusive fælles gæld
    • Den samlede bruttoydelse til direkte sammenligning med en ejerlejlighed
    • Den samlede nettoydelse til direkte sammenligning med en ejerlejlighed
    • Ændringen i boligafgiften hvis den samlede gæld omlægges til et lån med
    fast rente og afdrag over 30 år.
    • Ændringen i den samlede boligudgift, hvis renten på banklånet stiger med et
    givent antal procent.
    Med venlig hilsen
    René Poulsen
    Direktør

    #10234
    omantho
    Medlem

    Gør nu ikke problemet med renteswaplån større end det er. De andelsboligforeninger der har oprettet et renteswaplån i 2005 – 2007, er nyopførte foreninger, hvor argumentet var fra lånegiver og ejendomsmægler, at I kender ydelsen i lånets løbetid, da det også er et rentetrappelån over 10 år, med en begyndelse på feks. 4,25 % til 5,4 % p.a. som max og i resten af lånets løbetid, typisk på 20 år.
    At der så er en swap rentebelåning, en variabel rente via et banklån som står bag rentetrappelånet, betyder, at den ydelse foreningen skal betale iflg. kreditforeningslånet, pt. ikke svare til den fastrente aftale, da renter er historisk lav, og ingen kunne forudsige denne renteudvikling, betyder så, at der skal betales op til fastrenteniveauet. Det bliver til en ekstra betalings arbejdsgang, uanset om renten stiger til over fastrenten, så refunderes det rentebeløb som er over fastrenten. Det er lidt kringlet men så er det heller ikke værre.
    Vi i vor andelsboligforening har også en negativ markedsværdi grundet swaprenten, men det vil ændre sig, måske ikke i 2010 men flere økonomer m.m. mener i primo 2011. Nuvel vi får se!
    Lånegiverne til swaplånet har travlt med, at låntager skal stille med ekstra sikkerhed for lånet, men det kan de andelsboliger ikke, og det må lånegiverne derfor acceptere, for det er dem der har solgt produktet, uden at have lavet konsekvensberegninger og ulemper, i hvert fald så har de holdt det hemmeligt, da de solgte produktet til os. Andelsboligforeniger kan heller ikke bare omprioritere, da kurstabet vil blive alt for stort og det fremme ikke økonomien i en andelsboligforening, at gælden i den forbindelse forøges. Og så er jeg ikke sikker på, om der er nogen der vil indfri et swaprentelån, når det kommer til stykket! I så tilfælde hører jeg gerne nærmere.
    Vi har alle kun en interesse, at renten stiger til det niveau den var da aftalen blev effektueret i 2005 til 2007
    At lave en smileyordning for andelsboligforeninger på det grundlag, hvilke lånetyper man har, er skudt over målet! derimod kunne det være på plads at have kontrol med andelsboligforeningerne, hvordan de drives og om hvorvidt budgetterne er ønsketænkning eller realistiske, samt et årsregnskab bliver udført efter gældende regler.
    Med venlig hilsen
    Orla Munk Anthonisen
    Formand for Andelsboligforeningen Gærdet
    Se evt. nærmere info om os på http://www.123hjemmeside.dk/omantho og klik på menuen i v.side

    #10235
    Poulsen
    Deltager

    Problemet med renteswaps er stort her og nu, men det er ikke ensbetydende med at renteswaps ikke er OK.
    Generelt om renteswaps
    Der kommer flere og flere historier i medierne om disse finansielle instrumenter. Senest har de fået skylden for en forestående konkurs i A/B Thyra Danebod og det synes jeg ikke er rimeligt.
    Jeg er enig i, at det er en finansieringsform, som måske ikke hører hjemme i en andelsboligforening. Men kun måske, for hvis man kan fastlåse renter på et lavt niveau er det vel OK?
    Problemet består efter min mening af 2 dele:
    Finansieringen er tilsyneladende ikke er blevet belyst grundigt nok for andelshaverne.
    I tilfældet med Thyra Danebod, har Nykredit tilsyneladende deres dokumentation i orden(Nykredits produktpræsentation er på foreningens hjemmeside), idet der er gjort meget ud af at forklare, hvordan ydelsen ændrer sig gennem tiden. Og de har tilsyneladende også fortalt, at renteswappet kan have en negativ værdi. Spørgsmålet er blot om der har været nogle negative eksempler på bordet, eller om man er gået væk fra emnet efter at have forklaret at den aktuelle markedsværdi var positiv med næsten 10 millioner. Det sidste forhold vil jeg gætte på, kan have forblændet mange andelshavere, hvis ikke alle.
    Jeg kan ikke forholde mig til den pris som foreningen betalte for ejendommen, men selve finansieringen i A/B Thyra Danebod er efter min mening i teorien helt i orden, fordi man har forudsat at der løbende ville ske frasalg af ledige boliger, og at disse frasalg ville tilføre foreningen kapital til afvikling af gælden, og sikre højere indtægter, da boligafgiften er højere end lejeindtægten. Spørgsmålet er bare om man har berørt konsekvenserne af et eventuelt manglende boligsalg?
    Jeg tror generelt, at der har været alt for stor fokus på gennemgangen af ydelsesforløbet på lån med renteswaps, mens den markedsmæssige værdi kun er gennemgået overfladisk. Formålet med renteswaps er jo at sikre sig mod rentestigninger, og dette gør man vel kun, hvis man har en formodning om højere renter. Når problemet med de store negative værdier dukker op nu, er det jo fordi det er kommet bag på alle, at renten er raslet ned på grund af den finansielle krise.
    Lovgivningen for andelsboliger er forældet.
    Det er selvfølgelig et problem, hvis andelshaverne ikke har fået en tilstrækkelig rådgivning før deres valg af finansiering, men det helt store problem er efter min mening § 5 i “andelsboligloven”.
    Reglerne om maksimalpriser bør efter min mening ophæves, da de er skyld i de mange sager på andelsboligområdet. Begrebet andelsværdi er en regnskabsmæssigt beregnet værdi, som antyder, at en given bolig har en given værdi, og så snart denne værdi er lavere end en handelsværdi, er der åbnet op for at forskellige kreative “rådgivere” kommer til fadet. Det så vi f.eks. i eksemplet A/B Ringertoften, hvor en valuar fik penge for at skrive under på en erklæring om, at ejendommen var væsentligt mere værd end den pris, den netop blev handlet til, hvorefter nogle smarte ejendomsadministratorer fik en ganske pæn betaling for at “rådgive” lejerne om, at dette var et røverkøb. Dette kunne lade sig gøre, fordi lovgivningen giver mulighed for at beregne en værdi, som har vist sig at være misvisende.
    Et andet problem med §5 er, at værdien af andelsboligforeningens gæld er afhængig af, hvordan man vurderer ejendommen. Det er jo “gak-gak” at værdien af et passiv afhænger af værdien af et aktiv. Der er kun en rigtig måde at opgøre værdien af et lån på, og det er, hvad det koster at indfri lånet på skæringsdagen.
    Da langt de fleste andelsboliger i dag bliver omsat til priser, som er under de beregnede maksimalpriser, er det en helt gratis omgang for regeringen at ophæve §5 i sin nuværende form.
    Det kunne måske også redde A/B Thyra Danebod for en konkurs, da et af problemerne i den forening er, såvidt jeg kan forstå, at maksimalprisen er negativ og foreningen derfor ikke kan sælge ledige boliger, og dermed få nedbragt gælden og få større indtægter. Egenkapitalen i foreningen vil stadig være negativ, men når renten begynder at stige igen, vil værdien af renteswappet stige igen.
    Men dette er jo en trossag, og jeg kan da godt forstå, hvis andelshaverne er fristet af bare at kaste håndklæddet. Nogle af andelshaverne står til store tab, fordi de har købt boligerne efter stiftelsen, men langt de fleste mister trods alt kun et indskud på 500 kroner pr, kvadratmeter, og de hæfter ikke for noget som helst fordi Nykredit, desværre for dem, har accepteret at andelshaverne ikke hæfter personligt for foreningens enorme gæld. Og så kan de jo blive boende som lejere, formentlig til en lavere ydelse end de betaler til andelsboligforeningen.
    Jeg ved godt, at der er nogen som vil hyle op om, at det vil blive døden for andelsboligformen, hvis man ophæver §5, men man kan jo stadig lade det være op til andelsboligforeningerne at fastsætte en maksimal pris. Det kan lade sig gøre, hvis der er flertal for det i foreningerne, og så lever fællesskabstanken jo videre, når man lader flertallet bestemme. Og de andelshavere, som måtte være modstander af fri priser, har jo stadig retten til at sælge deres egen bolig under markedsprisen.

    #10297

    Så har Ekstra Bladet taget sagen om de ‘tvivlsomme’ andelsboligforeninger op igen:
    http://ekstrabladet.dk/kup/dinepenge/dinbolig/article1448901.ece
    Burde politikerne ikke snart komme ind i kampen og få lavet nogle ændringer på andelsboligmarkedet?
    De kunne indføre en smiley-ordning, fjerne $5 eller er der andre muligheder?

    #10298
    omantho
    Medlem

    Nu anser jeg ikke Ekstra Bladet for særlig seriøs, i denne sammenhæng. Og at fjerne §5 i Andelsboligloven, er jo ikke en gavnlig mulighed i sig selv!
    En smiley-ordning, hvem skulle være kompetent til at vurdere dette!
    Man vidste at et trappelån betyder en stigning pr. år i 10 år, feks. og herefter er renten så fast. Det kan godt være, at der er visse andelsboligforeninger, som ikke lige har fattet, hvad de skrev under på, eller ens adm. ikke lige har styr på det! Bestyrelsen har da også en pligt til at vide hvad Deres lån indebærer.
    Jeg har lige lavet budget 2011 for de 4. år vedr. rentetrappen og selvfølgelig taget den, til den tid rente med i beregningerne. det er klart, at hvis man ikke opkræver i.f.t. udgifter i et budget, går det galt.
    Selv har jeg beskrevet det tidligere her op Portalen, se ovenstående af 10. juni.

    #10299
    omantho
    Medlem

    Hej igen!
    Min pc’er gik ned, så jeg afbrød resulut!
    Ekstra Bladet beskriver i den nævnte artikel, det vedr. værdiansættelsen i årsregskabet, da kan det være af betydning, at man bruger den rigtige fremgangsmåde, for lige ens andelsboligforening. Her tror jeg, at Ekstra Bladet, blander rentetrappen sammen med værdiansættelsen. Det er det jeg mener med ikke særlig seriøs i denne sammenhæng.
    Hvilken metode vi bruger, har ikke givet anledning til at udhule andelsforeningernes egenkapital. Artiklen blander trappelån og værdiansættelsen sammen.
    Tal med Jeres revisor, hvis I har kendskab til det problem, som bliver beskrevet i Ekstra Bladet.
    Dette indlæg skal ses i lyset af ovennævnte indlæg.
    Mvh
    Orla munk Anthonisen

Viser 7 indlæg - 1 til 7 (af 7 i alt)
  • Du skal være logget ind for at svare på dette indlæg.
Opret nyt emne
Er du ikke allerede bruger?
– Opret dig her

Har du glemt dit kodeord?
– Få tilsendt et nyt