Ny analyse: Prisstigninger på andelslejligheder er langt bagefter ejerlejligheder
Danmarks Statistik står bag en analyse, der for første gang viser, hvor meget billigere andelsboliger er end ejerlejligheder. Årsagen til de meget forskelligartede prisudviklinger på boligtyperne skal findes i maksimalprisens regulering af andelsboligernes værdi.
En ny analyse fra Danmarks Statistik ser nærmere på, hvordan priserne på andelslejligheder har udviklet sig. Analysen har været mere end fire år undervejs, blandt andet fordi den indeholder et kompliceret prisindeks, der gør det muligt at sammenligne ejerlejligheder med andelsboliglejligheder. Analysen har kun medtaget andelslejligheder, hvilket udgør 73 procent af alle andelsboliger i Danmark.
Andelslejligheder stiger mindre i pris end ejerlejligheder
En af analysens hovedkonklusioner er, at priserne på andelslejligheder er steget langt mindre end priserne på ejerlejligheder over de seneste år. Tallene viser, at prisen på andelslejlighederne er steget med 16 procent fra første kvartal 14 til andet kvartal 2017. I samme periode er ejerlejligheder steget med 32 procent på landsplan og i København by er de steget med 35 procent – altså mere end dobbelt så meget. Flere eksperter påpeger i denne sammenhæng, at det er derfor, at andelsboligerne går som varmt brød – sammenlignet med ejerlejligheder er der simpelthen flere kvadratmeter for pengene, når man køber andelsbolig.
Forklaringen er, at maksimalprisen har lagt en dæmper på prisudviklingen. Maksimalprisen, som er defineret i andelsboligloven, regulerer andelsboligforeningernes værdi. Ifølge analysen har den fungeret som en øvre grænse i langt de fleste af handlerne. Det fremgår det, at andelslejligheder siden 3. kvartal i 2015 er blevet solgt til maksimalprisen i mere end 95 procent af tilfældene. Da andelsboligforeninger kun fastsætter andelskronen en gang om året (på generalforsamlingen) er der derfor også en vis forsinkelse i prisen i forhold til ejerlejligheder.
Andelsværdi og udlejningsaktivitet i foreningen hænger sammen
En anden af analysens konklusioner er, at der er en sammenhæng mellem hvor stor udlejningsaktivitet, der er i foreningen og hvor høj andelskronen er. Jo mere udlejning, der er i en andelsboligforening, jo større er andelsprisen pr. kvadratmeter. De udlejede enheder er nemlig en indtægtskilde for andelsboligforeningerne. Mange steder er det erhvervslokaler, der udlejes og disse er ikke underlagt samme regulering, som almindelige boliger er, hvilket betyder, at de har en højere leje pr. m2.
Den gennemsnitlige tekniske andelsværdi pr. kvadratmeter var i 2016 på cirka 15.000 kr. i andelsboligforeninger, der ikke udlejede nogen enheder. For andelsboligforeninger, hvor andelen af udlejede enheder udgør mellem 5-15 procent, var den tekniske andelsværdi cirka 20.000 kr. pr. kvadratmeter.
Ny data om andelsboligmarkedet
Statistikken giver også et sjældent indblik ind i andre data omkring landets andelsboligforeninger, idet analysen anvender nøgleoplysningsskemaerne, som andelsboligforeninger årligt indsender til Erhvervsstyrelsen. Eksempelvis fremgår det at:
- I 2016 anvendte 61 procent af landets andelsboligforeninger den offentlige vurdering som værdiansættelsesmetode af deres ejendom.
- Næsten halvdelen (49 procent) af landets andelsboligforeninger har erhvervslejeindtægter
- En andelslejlighed er i gennemsnit på 69 m2
- 84 procent af handlerne med andelslejligheder foregår i Landsdel København By
14 kommentarer
Jeg købte en andel på Østerbro i 2007, hvorefter priserne faldt voldsomt pga. finanskrisen. Status her i foråret 2021 er, at den nyeste valuarvurdering endelig ligger lidt over prisen fra 2007. Desværre ønsker vores bestyrelse, at holde prisen under valuarvurdering af hensyn til fremtidige købere. Derfor leder jeg efter statistik der viser prisudviklingen på dette marked. Er det almindeligt i Kbh at priserne endnu ikke er over 2007-niveau? Vi vil foreslå til GF at vi følger valuarvurdering af hensyn til eksisterende andelshavere. Vores forening er meget attraktiv, gammel, lav gæld, nye altaner, tæt på Trianglen.
Hej Signe
Tak for din kommentar. Vi oplever, at flere andelsboligforeninger sætter prisen lavere end maksimalprisen for at sikre en buffer til forbederinger og fremtidig markedsudvikling. Vi har desværre ikke nogle opdaterede statistikker, men vi har spurgt en valuar om prisudviklingen: https://www.andelsportal.dk/nyheder/valuar-boligaftalen-har-begraenset-indvirkning-paa-prissaetningen-af-andelsboliger/
Samtidig har vi skrevet en artikel om, at ny metode til vurdering af andelsboligforeninger på tegnebrættet: https://www.andelsportal.dk/nyheder/ny-metode-tegnebraettet/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej 🙂
Jeg er i den situation at have solgt min andelslejlighed for kort tid siden hvor den blev valuarvurderet forholdsvist konservativt. Her, knap 1 år efter, bliver andelslejlighederne i foreningen nu solgt for over en million mere. Andelsforeningen har valgt en ny valuar og herefter er andelskronen steget markant.
Kan man som sælger gøre noget? Kræve noget? Jeg er meget undrende over at andelen kan stige så meget på så kort tid, blot ved at skifte valuar…
Hej Christian
Tak for din henvendelse. Jeg kan godt forstå, at du gør dig tanker om handlen, men hvad der besluttes på generalforsamlingen omkring valuarvurderinger et år efter dit salg, kan du desværre ikke gøre meget ved. Der er lavet en ny vurderingsnorm for at undgå, at valuarvurderingerne er for usammenlignelige. Den kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/ny-vurderingsnorm-valuarvurderinger-2018/
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Tusind tak for svar, Nynne.
Et lidt andet spørgsmål… Der træder nye regler i kraft ift. ejerlejligheder fra 1.jan 2021:
“De boligejere, der har købt deres bolig inden 2021 og bliver boende, får en skatterabat, der betyder, at de ikke skal betale højere samlede ejendomsskatter i 2021 end i dag.
Men køber du en bolig fra 2021 og frem bortfalder rabatten, og det betyder, at en del boligejere skal betale mere i skat.”
Mit spørgsmål: Er dette ligeledes gældende for andelslejligheder?
På forhånd tak
Hej Aage
Jeg kan informere dig om, at det er andelsboligforening, der betaler ejendomsskat for hele ejendommen på samme måde, som hvis ejendommen var en udlejningsejendom. Det betyder, at den enkelte andelshaver ikke betaler direkte ejendomsskat for deres lejlighed. Bolius har skrevet mere om aftalens betydning for andelsboliger i denne artikel: https://www.bolius.dk/ny-aftale-om-boligskat-paa-plads-40725/
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Maria
Jeg vil høre, hvad du tror, at det kommer til at betyde for andelsmarkedet, når den offentlige vurdering kommer i København? Vil alle andelsboliger stige eller er det kun dem, der er offentligt vurderet? Hvor meget tror man, at andelslejlighederne vil stige i København? 10% 30%? Jeg forventer ikke noget konkret svar bare en formodning eller dit frie skud herpå 🙂
På forhånd tak
Mvh Aage
Hej Aage
Tak for din henvendelse. Det er svært at forudsige, hvad de nye offentlige ejendomsvurderinger vil betyde for det samlede andelsboligmarkedet, da det kommer an på, hvordan den enkelte andelsboligforening er prissat. Nogle andelsboligforeninger vil stige, mens andre vil falde. Flere andelsboligforeninger har eksempelvis gjort brug af en opdateret valuarvurdering, mens nogle andelsboligforeninger måske er prissat for højt.
Du kan læse mere om den seneste udskydelse af ejendomsvurderingerne i denne artikel: https://www.andelsportal.dk/nyheder/ejendomsvurderinger-udskydes-2021/. Vi har også skrevet om, hvad vi ved om de kommende ejendomsvurdering her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/offentlige-ejendomsvurderinger-2020/
Vi vil selvfølgelig følge udviklingen løbende.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej Maria ????
Jeg bor i en andelsboligforening med en rigtig sund økonomi…..
Vi som er under 60år Vil meget gerne ha en højre andelskrone ,men størstedelen af beboerne er ovre 75år og de vil desværre ikke stige, da de tror det vil forringe en masse ….
Andelskronen er pt. På 9700kr og løftet er 15000kr pr m2
Håber du kan hjælpe os med nogle rigtig gode argumenter til en stigning og evt Hvad du syntes andelskronen skal ligge på når løftet er 15000kr pr.m2
Med venlig hilsen
Thomas Hansen Stellavej 13.1.Thomas
2610 Rødovre
Hej Thomas,
Tak for din henvendelse.
Det er desværre ikke en debat, som vi kan gå ind i. Jeg har heller ikke de rette kompetencer til at vurdere, hvad jeres kvadratmeter pris skal være. Her vil jeg anbefale dig, at du rådfører dig med en valuar.
Der er mange argumenter for og i mod at lade andelskronen stige. Nogle ønsker at holde andelskronen på et lavere leje for at undgå at nogle køber sig ind i foreningen på et tidspunkt, hvor den er høj, men mister penge, hvis den falder efterfølgende. Andre ønsker, at deres andelsbolig stiger i værdi – ofte fordi de snart står over for et salg og gerne vil have det maksimale ud af salget. Der er også dem, der ønsker at holde andelskronen på et lavere niveau, fordi de vil gøre det muligt for en bredere skare at købe en andelsbolig i foreningen. Omvendt kan der være økonomiske fordele ved at belåningsgraden falder, når værdien stiger. Der er altså et hav af argumenter for begge dele, og vi kan desværre ikke gå yderligere ind i jeres debat.
Du kan eventuelt læse lidt mere om argumenterne i denne artikel: https://www.andelsportal.dk/nyheder/hoeje-valuarvurderinger/
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Der mangler en ret væsentlig og altafgørende oplysning/konklusion i artiklen:
Nemlig at SKAT har frosset ejendomsvurderingerne, hvilket betyder at de 61% af andelsforeningerne, som kører efter den offentlige ejendomsvurdering, IKKE KAN ELLER MÅ hæve deres andelskrone. Selvom boligmarkedet i øvrigt stiger
Hej Jesper,
Mange tak for din kommentar.
Du har ret – det har meget stor betydning for markedet og andelsboligforeningerne, at de offentlige ejendomsvurderinger har været fastfrosset og udsat i så lang en periode. Det har vi blandt andet skrevet om her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/ejendomsvurderinger-udskydes-endnu-engang/
Andelskronen sættes jo blandt andet på baggrund af ejendomsvurderingen – mange andelsboligforeninger har i den periode, hvor ejendomsvurderingerne har været fastfrosset valgt at skifte til en valuarvurdering, men det kræver selvfølgelig et flertal på generalforsamlingen, hvis man ønsker at skifte.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
I skriver, at prisen på en andelsbolig halter efter ejerbolig. Klart! Det er jo heller ikke det samme at eje lidt af en boglig og så eje hele boligen.
En ejerbolig er ens eget (sammen med kreditforeningen). En andelsbolig er ikke ens eget. man har brugsret over den til en pæn stor leje i den tid, man bor der. Ellers er det jo fælleskøb for hele afdelingen af andelsboliger!
Hej Lis,
Mange tak for din kommentar.
Jeg giver dig helt ret i, at der er meget stor forskel på ejerboliger og andelsboliger. Analysen, som vi skriver om har været mere end fire år undervejs, blandt andet fordi den indeholder et kompliceret prisindeks, der gør det muligt at sammenligne priser ejerlejligheder med andelsboliglejligheder. Du kan læse meget mere om de bagvedliggende mekanismer, der benyttes til at danne et grundlag for sammenligning her: https://www.dst.dk/Site/Dst/Udgivelser/nyt/GetAnalyse.aspx?cid=29821
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Viser 0 af 14 kommentarer