Når vedtægterne skal ændres
Vedtægterne er andelsboligforeningens fundament, og derfor skal de fra tid til anden ændres eller opdateres. Men hvordan gør man det korrekt, og hvilke bestemmelser bør foreningen ajourføre, så de ikke modarbejder foreningslivet i dag? Advokat Erik Matthiesen guider os igennem vedtægtsændringer.
Andelsboligforeningens vedtægter udgør dens retningslinjer og driftsfundament, og det kræver derfor et grundigt forarbejde, inden et flertal på generalforsamlingen ændrer dem. Omvendt er det mindst lige så vigtigt, at foreningen løbende ser vedtægterne efter i krogene og sikrer, at bestemmelserne er opdateret til den virkelige drift. Forældede vedtægtsbestemmelser kan nemlig besværliggøre bestyrelsesarbejdet, hvis de ikke er ajourført med nutidens foreningsliv.
Vedtægtsændringer kræver grundig overvejelse
Ønsker foreningen at ændre i vedtægterne, kræver det grundig forberedelse. Alle bestemmelserne skal læses igennem, så de ikke modsiger hinanden. En proces, som ikke sker over natten, forklarer advokat og partner hos Advodan Erik Matthiesen, der kalder vedtægterne for foreningens ryggrad beskriver nemlig netop, hvordan den enkelte forening ejer og administrerer sin ejendom:
“Når man skal ind at pille ved forenings ryggrad, skal man tænke sig grundigt om, da vedtægtsændringer kommer til at gælde i ganske lang tid. Derfor anbefaler jeg altid, at foreningen allierer sig med en juridisk rådgivninger, som kender til vedtægter og har erfaring med drift af andelsboligforeninger,“ fortæller han.
Hvad må bestyrelsens beslutte uden om generalforsamlingen?
Når vedtægterne ikke passer sammen
Erik Matthiesen har i sit arbejde med andelsboligforeninger oplevet flere vedtægter, som hen ad vejen er ændret i sådan en grad, at der er bestemmelser i vedtægterne, som ikke længere hænger sammen – og det er problematisk.
“Vedtægtsbestemmelser, som ikke hænger sammen, er dødhamrende besværlige at have med at gøre. Eksempelvis kan der stå, at generalforsamlingen skal indkaldes med 3 ugers varsel, hvori der skal være en dagsorden med forslagene. Men samtidig lyder fristen for forslag på 2 uger før generalforsamlingen. Det stemmer ikke, og dermed bider vedtægterne sig selv i halen i en grad, så processen går i stå,“ forklarer Erik Matthiesen.
Hvilket flertal kan ændre vedtægterne?
Det står i vedtægterne hvilken type flertal, det kræver for at ændre dem. Typisk vil der kræves et kvalificeret flertal med en fordeling på 2/3. Hertil kommer ofte et quorumkrav – altså et krav til, hvor mange der skal møde op på generalforsamlingen – som også lyder på 2/3. Møder færre op, kan foreningen foretage en foreløbig vedtægtsændring og indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, hvor vedtægtsændringen kan vedtages endeligt, hvis 2/3 af de fremmødte stemmer for – uden krav til fremmødet.
Krav om bopælspligt kan spænde ben for andelsboligsalg
En vedtægtsændring, som Erik Matthiesen oplever, at andelsboligforeninger særligt har fokus på, omhandler bopælspligt og kortidsudlejning via eksempelvis Airbnb.
“I mange vedtægter står det, at man kun må udleje sin andelsbolig, hvis man er midlertidig fraværende, under uddannelse, udstationeret eller andet. Det kommer i konflikt med de andelshavere, som gerne vil bo i sommerhus eller kolonihave i sommerperioden, da de ikke kan leje boligen ud imens. Samtidig betyder det, at der ikke må laves forældrekøb i foreningen,“ siger Erik Matthiesen som oplevede, at denne vedtægtsbestemmelse gav nogle foreninger problemer under finanskrisen, hvor flere andelsboliger ikke kunne sælges grundet disse begrænsninger.
“Disse restriktioner begynder nogle foreninger at bløde op for. Enten for at gøre boligerne nemmere at sælge eller for at give større fleksibilitet til de beboere, som gerne vil bo i en sommerbolig og leje ud i perioder,“ forklarer Erik Matthiesen.
Flere andelsboligforeninger hilsner Airbnb velkommen
En utopisk tro på et forenings-Danmark?
Tanken bag andelsboliger er oprindeligt bygget på sympati og fællesskab, hvor medlemmer driver foreningen solidarisk med hinanden. Andelstanken kan dog flere steder se helt anderledes ud. Et scenarie, som flere vedtægter ikke tager højde for.
“De vedtægter, der kan være særligt besværlige, er dem, som lægger op til, at et forenings-Danmark stadig lever. I nogle foreninger lever det i fuld flor, men ikke i alle. Her kan en bestemmelse lyde, at bestyrelsen skal bestå af minimum 5 medlemmer, og det kan næsten være en umulighed i praksis. I gamle dage var det ikke noget problem, men det bliver sværere og sværere, og det skal foreningerne huske at indtænke i vedtægterne,“ siger Erik Matthiesen og opfordrer ligeledes foreningerne til at tjekke op på, hvorvidt vedtægterne bør moderniseres i forhold til den teknologiske udvikling:
“Rent lavpraktisk kan nogle vedtægter med fordel moderniseres i forhold til måden, foreningen kommunikerer på. I flere vedtægter står, at indkaldelser skal sendes med posten, nogle sågar med et anbefalet brev, hvilket er en dyr fornøjelse. Hvorfor ikke opdatere vedtægterne sådan, at kommunikationen sker mere elektronisk via mail,“ pointerer den erfarne advokat afslutningsvis.
62 kommentarer
Hej,
vi har netop haft generalforsamling og der var heftig debat om et enkelt indkommet forslag.
Forslaget gik på en tilføjelse til en § i vores vedtægter.
Bestyrelse og dirigent mente at der ikke var tale om en vedtægtsændring, da det blot var en tilføjelse, således forslaget kunne vedtages ved simpelt flertal.
En del andelshavere mente der var tale om en vedtægtsændring således forslaget skulle vedtages med 2/3 flertal som vores vedtægter foreskriver.
Jeg mener ikke der er noget der hedder en tilføjelse til en vedtægt – enten er der tale om en vedtægtsændring eller også er der ikke.
VH
Annette
Hej Annette
Mange tak for dit spørgsmål.
Almindeligvis vil man betragte en tilføjelse til en vedtægt som en vedtægtsændring, da den ændrer på de officielle regler i foreningen. Ved vedtægtsændringer skal der gøres brug af et kvalificeret flertal, som du også skriver med fordelingen 2/3 eller 4/5.
Mange hilsner
Nicole/Andelsportal.dk
Lige et spørgsmål
Er lidt i tvivl om en vedtægtsændring skal godkendes andre steder end på generalforsamlingen, hvor det kommer til at stå i referat.
Med venlig hilsen.
Bent Nielsen
Hej Bent,
Mange tak for din kommentar. En vedtægtsændring stemmes igennem på en generalforsamling og efterfølgende skal vedtægterne opdateres. Har I en administrator, en finansiel rådgiver eller andre, der gør brug af jeres vedtægter kan I med fordel sørge for, at de har de opdaterede vedtægter.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej Britta
Jeg har et par spørgsmål .
Når der på vores generalforsamling er valg til bestyrelsen og dem som er på valg modtager genvalg
skal det så foregå som skriftlig, eller er det ok med man rækker hånden op.
der står ikke noget i vores vedtægter om dette.
Der er en som har fortalt os at en forening som vores ikke må have mange penge til at stå på kontoen. det tror vi så ikke på, så vil revisoren nok havde fortalt os det.
det måtte der ikke hvor de kom fra.
Jeg spørger fordi vi desværre har fået en ny beboer heroppe en (såkaldt kloge Åge) som er bedrevidende. det er træls med så dan mennesker.
VH. Henning Ottesen
Hej Henning
Mange tak for din besked.
Det er vanskeligt at sige, når der ikke står noget i vedtægterne om det. Man må antage, at det betyder, at simpel håndsoprækning er nok. Dog vil det formentlig gælde at minimum 1/5 af andelsboligforeningens medlemmer skal være til stede på generalforsamlingen.
Jeg kan ikke se, hvorfor I ikke skulle må det. Jeg ville råde dig/jer til at tage fat i revisoren for afklaring, så du/I ikke skal gå og bekymre jer.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej Britta
Jeg har mailet sammen med dig før,
Jeg er formand i et mindre Andelsboligforening med 14 enheder. Mit spørgsmål er hvis der ikke kan findes folk nok til bestyrelse som består af 5 Personer, hvad gør foreningen så, da jeg som formand overvejer at gå, på grund af for meget brok fra de samme personer, problemet kan blive at den øvrige bestyrelse også vil trække sig hvis jeg går.
MVH. Henning Ottesen
Hej Henning,
Tak for din besked.
Som udgangspunkt vil det være en god idé at I vender problemstillingen på generalforsamlingen. Ofte er der nogle, der er klar til at tage bestyrelsesposten, hvis der ikke er andre, der ønsker at gøre det.
Alternativt bør I undersøge om I skal betale jer for at få mere hjælp udefra – eksempelvis til en proffessionel administrator, som kan aflaste bestyrelsen nogle af opgaverne.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej Maria. Til orientering. Jeg har nu fået svar fra en advokat i København og bestyrelsen har tilbagekaldt de ændrede vedtægter.
“Du har fuldstændig ret i alle henseender.
ABL § 7, stk. 2 finder ifølge ikrafttrædelsesbestemmelse slet ikke anvendelse for jer.
Og uanset om den gjorde, så skal man stadig følge de formelle regler for ændring af vedtægterne, dvs det skal formelt vedtages på en generalforsamling.
Men jeg ved ikke, hvad du vil bruge det til. Om jeg/vi udtager stævning mod foreningen med påstand om underkendelse af vedtægtsændringen, så kan de bare indkalde til en ekstraordinær generalforsamling og korrekt ændre vedtægterne. “
Hej Britta,
Tak for din henvendelse.
Dejligt, at du har fået ret i den kritik, som du har stillet, og at I kan tilbagekalde den forkert behandlede vedtægtsændring.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Kære Maria. Tusind tak for dit svar. Desværre er det sådan, det ikke kan lade sig gøre, fordi administrator laver mange fejl i de snart4 år vi har haft ham , og bestyrelsen dækker over dem. Derudover er det blevet kutyme på de sidste 2 generalforsamlinger at administrator starter en personlig hetz på mig med bestyrelsens accept. Simpelthen forsøger at lukke munden på mig og forbyder mig at skrive til dem og jeg har da heller aldrig fået svar på alle de fejl dder er sket. for jeg får ikke svar. Sidste år var det et likviditetsbudgettet hvor der manglede udbetalinger på over ½ mil kr.. De opstod ved en regnefejl og at driftsbudget og årsrapport endnu ikke var udarbejdet. Jeg sendte inden generalforsamlingen en mail til revisor c.c. bestyrelsen om fejlen, og håbede på at det blev rettet. Men det skete ikke i stedet gik administrator i gang med sit personlige angreb på mig i forsamlingens påhør. Så desværre bliver jeg nødt til at få juridisk bistand eller være ligeglad med, hvad bestyrelse/administrator foretager sig. De øvrige andelshavere forstår ingen ting, så de forholder sig passive. Jeg kan kun håbe på at det går galt. At bestyrelsen retter i vores vedtægter og underskriver, at de er vedtaget på ordinær generalforsamling er jo ulovligt. Jeg kan også læse på andelsportalen at mange andelshavere har problemer med bestyrelsen. Men tak for hjælpen
Hej. Bestyrelsen har med henvisning til § 7 stk. 2 i den ændrede andelsboliglov fra 2020 ændret i vores vedtægter til 4/5 uden generalforsamlingens godkendelse. Det blev periferisk nævnt under eventuelt og skulle tages til efterretning, Nu har vi modtaget de ændrede vedtægter, hvori bestyrelsen har underskrevet: at de er vedtaget med indføjede rettelser på ordinær generalforsamling den 29.10.2023. Men i LBK. nr. 1281 af 28.8.2020 står der nogle overgangsbestemmelser vedr. § 7 stk.2 , som andelsboligforeningen må høre ind under. Foreningen er etableret i 2008 og med løbende ajourførte vedtægter med 2/3 stemmetal. Bestyrelsen oplyser nu, at ved lovændringer, kan den ændre vedtægterne udenom generalforsamlingen. Jeg kan ingen steder finde denne påstand. måske andelsportalen kan. Og desuden mener jeg, at vedtægtsændringerne var unødvendige grundet overgangsbestemmelsernes § 3 stk. 3. Hvad er juridisk bindende, hvis der på et senere tidspunkt opstår en tvist.
Hej Britta,
Tak for din henvendelse.
Vi har også skrevet sammen på mail om problemstillingen.
Her skrev vi sammen om, at den gældende lovgivning altid er hævet over vedtægterne, men at det alligevel lyder som om, at alt ikke er gået efter bogen i jeres tilfælde. Jeg vil derfor foreslå dig, at du tager dialog med bestyrelsen eller jeres administrator om problemstillingen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej.
Jeg bor i et Andelsboligforening med 14 enheder, vi har et par unge mennesker i hver deres bolig der ikke ved hvad havearbejde er, græsplænen bliver ikke slået ukrudt får lov til at gro med mere, det skal dog tilføjes at det er omme i deres baghave, men naboerne kan dog se på det.
hvis gentagende henvendelse ikke hjælper, kan man som boligforening bede en eventuelt gartner om at på tage sig af opgaven mod at de sender regningen til den enkelte beboer.
vmh.
Henning Ottesen
Hej Henning
Mange tak for dit spørgsmål. Har I en vedtægtsbestemmelse, der siger, at bestyrelsen må lade det nødvendige vedligeholdelsesarbejde ske på andelshaverens regning, såfremt vedkommende misligholder sin vedligeholdelsespligt? Hvis ja, så ville bestyrelsen godt kunne hyre en havemand på parrets regning. Normalt kræver det dog, at andelshaveren groft misligholder sin vedligeholdelsespligt, men det er ofte svært i sådanne situationer at vurdere, hvad der definerer grov misligholdelse. Der skal regel være tale om vanrøgt. Det vil sige, at man ikke kan bruge denne regel, såfremt haven ikke passes og blot er ‘grim’.
Har I ikke en vedtægtsbestemmelse, der siger, at bestyrelsen må lade det nødvendige vedligeholdelsesarbejde ske på andelshaverens regning, er det som sådan stadig muligt – der skal dog være tale om meget grov misligholdelse/vanrøgt af haven. Hertil kræver det, at der sendes flere skriftlige påbud, så andelshaveren er bekendt med situationen. Men igen, man kan ikke bruge denne regel, såfremt haven ikke passes og blot er ‘grim’
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Kan man forbyde en andelshaver at parker sin autocamper på fælles parkeringsplads
Hej Pedersen
Mange tak for dit spørgsmål. Det kommer an på foreningens vedtægter. Står der heri, at det ikke er tilladt at parkere autocampere på den fælles parkeringsplads, så ja.
Står der intet i jeres vedtægter, vil jeg mene, at I ikke kan forbyde det. Det med mindre enten bestyrelsen tager beslutningen eller I tager stilling hertil på en generalforsamling. Som udgangspunkt kan bestyrelsen sætte retningslinjer for parkering, men kun såfremt der ikke er nogen vedtægter om parkeringsforhold og der ikke før er truffet beslutninger herom. Disse retningslinjer skal dog fastsættes på et sagligt grundlag.
Står der ikke noget i jeres vedtægter, er det måske en ide, at I tager op på en generalforsamling om det skal være lovligt eller ej at parkere autocampere på foreningens fællesparkering.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej.
Kommer praksis før vedtægter?
Jeg sidder i bestyrelse i en forening hvor vedtægter siger at sidste andelshaver som fraflytter bolig må indstille ny køber (skal udbydes internt først og herefter eksternt).
Vi har pt haft 4 interne roteringer, og den sidste lejlighed er nu i eksternt udbud.
Praksis har været at den oprindelige første fraflytter må indstille køber.
Men vedtægter siger at det er sidste fraflytter.
Hvad er mest korrekt her?
Mvh Annemette.
Hej Annemette,
Tak for din henvendelse. Det er altid vedtægterne, der er det mest korrekte at bruge. Men de skal naturligvis vedligeholdes løbende, så de også tilpasses til hvordan I vil drive foreningen. Det bør I være opmærksomme på ved kommende generalforsamling. Indtil da vil jeg foreslå, at I følger vedtægterne.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Jeg er formand i et mindre andelsboligforening, ( 14 enheder) før min tid var der mest Ældre Menneskeer som boede her, men efterhånden som der sker udskiftning kommer der lidt yngre mennesker her om, der har været talt om , om man kan sætte en alders grænse på hvor unge man skal være for at bo her omme,
hvis en beboer ikke vedligeholder sin have og udenoms areal ved boligen kan bestyrelsen gå ind og pålægge beboren at få ordnet haven eller boligen.
MVH
Henning Ottesen
7361 Ejstrupholm
Hej Henning
Tak, for din kommentar.
Såfremt I ønsker en aldersgrænse i jeres andelsboligforening, kan I stemme om dette på generalforsamlingen. Hvis der er flertal for sådan en beslutning, kan det gennemføres og nedskrives i vedtægterne så jeres forening i fremtiden har en aldersgrænse på nye andelshavere.
Desuden hvis I oplever, at nogle af andelshaverne ikke opretholder deres vedligeholdelsespligt, som er en del af vedtægterne, forslår vi altid at tage dialog med andelshaveren. Hvis dette ikke hjælper, kan I afgive en klage til bestyrelsen. Hvis dette heller ikke hjælper, kan bestyrelsen ekskludere andelshaveren i sidste ende. Du kan læse mere omkring konflikthåndtering her: https://www.andelsportal.dk/emne/konflikter/.
Bedste hilsener
Nicole – Andelsportal.dk
Hej
Kan en bestyrelse i en andelsforening pludselig midt i en valgt periode nedlægge formandsposten?
Skal det ikke foregå til en generalforsamling?
Hej Else,
Tak, for din henvendelse. Som udgangspunkt peger foreningen på en formand på en generalforsamling. Der kan dog være tilfælde, hvor man bliver nødt til at ændre på bestyrelsens sammensætning inden en ny generalforsamling. Det er også derfor, at de fleste andelsboligforeninger vælger suppleanter til bestyrelsen. Hvis du ikke længere har tillid til jeres bestyrelse vil jeg foreslå dig, at I indkalder til en ekstraordinær generalforsamling.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Kan man lave en vedtægtsændring med tilbagevirkende kraft ?
Hej Emma
Tak for din henvendelse. Nej, der kan ikke laves en vedtægtsændring med tilbagevirkende kræft. Der kan dog laves vedtægtsændringer, som gælder fra dags dato for kommende beboere, der flytter ind. Et eksempel kunne være, hvis du køber dig ind i en andelsboligforening med en forudsætning om, at man må have husdyr i foreningen, men at det bliver ændret undervejs, så må du fortsat beholde husdyret, men dog ikke anskaffe dig et nyt. Og nye beboere må så heller ikke flytte ind med eller få et dyr. Vi er dog ikke juridiske rådgivere, så jeg vil altid råde dig til at gå i dialog med en administrator om de pågældende vedtægtsændringer.
Rigtig god eftermiddag.
De bedste hilsner,
Michelle – Andelsportal.dk
Hej Nynne..
Hvad kan vi gøre, når vi er indkaldt til ekstra ordinært generalforsamling med 1 uges varsel, når det er lovpligtigt at der er 2 ugers varsel?
Det handler om vedtægts ændringer..
Bl.a.
“Har en andelshaver ikke, inden 3 mdr efter at være fraflyttet sin bolig, indstillet en anden i sit sted, eller er overdragelse aftalt i strid med bestemmelserne herom,
bestemmer bestyrelsen, hvem der skal overtage andel og bolig, og de vilkår overdragelsen skal ske på, hvorefter afregning finder sted som anført § 15.
Der har været fundet likvide købere, som ikke kunne godkendes af bestyrelsen.
Hilsen Mia Corfitzen
Hej Mia
Tak for dit spørgsmål. Hvis tidsfrister i vedtægterne ikke overholdes kan generalforsamlingen erklæres ugyldig. Det er dirigenten, der skal gøres opmærksom på dette. Så vil sende en mail til vedkommende med bestyrelsen cc’et. Det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/nyheder/guide-%E2%80%A8generalforsamlingen/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hejsa,
I vores andelsboligs vedtægter fremgår der intet omkring regler ved sammenlægning af lejligheder. Skal der dét?🙏🏼
Bh Sarah
Hej Sarah
Tak for dit spørgsmål. Det er altid en god idé at have vedtæger på dette område. Generelt gælder det, at der findes tre tilladelser, som skal indhentes inden sammenlægningen af lejligheder påbegyndes:
– Tilladelse fra andelsboligforeningen
– Tilladelse fra kommunen
– Byggetilladelse fra kommunen
Du kan læse mere om sammenlægning her: https://www.andelsportal.dk/guides/sammenlaegge-lejligheder/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
I november 2021 kom der et forslag om en vedtægtsændring vedr. fremleje af andelslejligheder i vores andelsforening.
Ændringen der blev vedtaget med et snævert 2/3 flertal lyder således: Man må maksimalt tage 10% oven i faste andelsudgifter, hvilket i mit tilfælde svarer til lige under 5000kr. Dette er på indre Vesterbro i København, og lejligheden er på 53kvm. Må sådan drastiske vedtægtsændringer vedtages og gælde fra dags dato af vedtagningen?
Jeg selv står og skal arbejde et lille års tid i udlandet og vil derfor gerne udleje min lejlighed, men grundet lånet på andelsboligen medvirker de nye vedtægter, at jeg kommer til at tabe små 3.000kr. om måneden, da mit afdrag på andelslånet kun dækker renterne.
Håber at høre fra jer.
Dbh.
Mange tak for dit spørgsmål,
Det lyder til, at beslutningen er truffet med det korrekte flertal bag i foreningen. Ved nogle ændringer kan der argumenteres for om de strider imod de retningslinjer, man købte sig ind til, men vil ikke mene, at det er gældende her. Jeg vil dog anbefale, at du kontakter en juridisk rådgiver eller administrator på området, da vi blot sidder som journalistiske formidlere, hvis du søger konkret rådgivning.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Når forslag til en generalforsamling skal være tilsendt beboerne senest 7 dage før generalforsamlingen, hvornår er det så helt præcist ?
Hvis en generalforsamling eksempelvis starter en torsdag kl. 19.00, hvor skal medlemmerne så SENEST have forslagene tilsendt (dag/tidspunkt), for at de kan blive taget op på generalforsamlingen ?
Mvh / Per
Hej Per,
Umiddelbart vil jeg sige en uge før. Medmindre der er angivet andet i jeres vedtægter.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Vi har i vores forening 5 carporte til udlejning, da vi flyttede ind for 6 år siden var der 2 ledige og da vi har to biler lejede vi begge. 1/2 år efter på en generalforsamling var der en del ballade omkring det at vi havde 2 carporte. Jeg havde derfor udfærdiget et sæt regler for leje af carporte – disse regler blev vedtaget på generalforsamlingen og skulle tilføjes vores husorden – men kun fremadrettet dvs. de som havde leje carporte kunne “beholde dem” på tidligere vilkår, da man iflg en jurist ikke på den måde må lovgive bagudrettet. Nu har vi fået ny bestyrelse og de har opsagt det ene af vores lejemål med henvisning til de regler, som står beskrevet i husordene – spørgsmålet er nu kan de det ? har vi ikke en velerhvervet ret efter knap 6 år og kan de omgåes det som blev bestemt på generalforsamlingen for 5 år side – vi overveje virkelig at gå rettens vej, hvis de fastholder, da det er blevet en noget principiel sag for os.
Hej Anita
Tak for din kommentar. Vi har desværre ingen juridiske rådgivere siddende herinde, men præcis som I nævner det, så plejer man ikke at må lovgive bagudrettet, som den tidligere jurist informeret. Jeg vil dog anbefale, at I inddrager en fagperson igen, så I én gang for alle kan få klarlagt reglerne for carporte i foreningen.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Kan en generalforsamling ændre vedtægterne som det passer den. Der er vel nogle paragraffer som ifølge andelsloven skal stå i vedtægterne?
Hej Peter,
Mange tak for din kommentar.
Med et flertal på en generalforsamling kan vedtægterne godt blive ændret i foreningen. Flertalskravet er forskelligt fra forening til forening, men det står ligeledes i vedtægterne. Dog er andelsboligloven naturligvis hævet over foreningens vedtægter, hvorfor de ting, der bestemmes på en generalforsamling ikke må bryde med andelsboligloven.
Jeg håber, at det var svar på dit spørgsmål.
De bedste hilsner
Mette Blume
Andelsportal.dk
Hej Andelsportal.
Mig og min kæreste har for godt en månede siden overtaget vores andelsbolig.
Efter en del ballade med et bestyrelsesmedlem ang fejl og mangler ved indflytning, er vi nu yderligere blevet gjort opmærksom på at vi ikke må parkere min kærestes firmabil her ved vores hus.
Der står dog intet om denne regl i ordensreglerne.
Nu er der blevet indkaldt til ekstraordinær generalforsamling for at ændre vedtægterne i foreningen så der ikke længere må holde gulplade biler på foreningens område. Altså heller ikke i vores egen carport.
Men kan foreningen lave så væsentlig en ændring i vedtægterne og ordensreglerne?
Bliver det stemt igennem er nød til at finde et andet sted at bo, ellers tvinges min kæreste til at skifte job, til et job uden firmabil.
Håber i kan være behjælpelige.
Hej René,
Mange tak for din kommentar.
Reglerne skal stå i husordenen eller i vedtægterne – og gør de ikke det, så anbefaler vi, at du tager problemstillingen op til næste generalforsamling, før denne ændring eventuelt skulle gælde. Derudover kan du med fordel tage kontakt til andelsboligforenings administrator, skulle jeres forening have en.
De bedste hilsner
Anton Egholm
Andelsportal.dk
Hej
Min andelsforeningen foreslår at ændre vedtægterne så man ikke længere kan fremleje tidsubegrænset til familiemedlemmer.
Hvad så når man allerede fremlejer til et familiemedlem?
Man har jo købt andelen under de forudsætninger som stod i vedtægterne. Hvis de ændres har man jo købt på falske forudsætninger.
Det kan vel ikke lade sig gøre
Hej Peter,
Mange tak for din kommentar.
Du har ret i dit perspektiv. Et eksempel kunne være, hvis du køber dig ind i en andelsboligforening med en forudsætning om, at man må have husdyr i foreningen, men at det bliver ændret undervejs, så må du fortsat beholde husdyret, men dog ikke anskaffe dig et nyt. Du vil derfor ikke blot fra den ene dag til den anden kunne blive krævet at opsige kontrakten med nuværende lejer. Dog vil jeg opfordre dig til at gå i dialog på en generalforsamling og finde ud af dine konkrete rettigheder. Ordet tidsubegrænset er nemlig noget, I skal finde frem til en løsning på i fællesskab. Skal du have 2 år til at omstille dig? Eller må du køre lejeperioden ud med nuværende medlem og derefter ikke indgå en ny kontrakt eller en tredje løsning?
Jeres administrator vil kunne hjælpe med juridisk rådgivning i denne sammenhæng.
Jeg håber I finder en løsning,
De bedste hilsner
Mette Blume – Andelsportal.dk
Hej Andelsportal
Jeg solgte for ca. 2 år siden min andelslejlighed efter punkt og prikke. Køber har så i dag informeret mig om, at foreningen har ændret vedtægterne, således at andelshavernes formue skal vurderes ud fra BBR og ikke boligafgift, som tidligere. I tilfælde af min forhenværende lejlighed betyde det, at både formuen og boligafgiften sættes ned.
Køber har så fremsat et krav om tilbagebetaling på difference på andelsformuen/andelsværdien ifm. salget, og den nye, nedsatte værdi, hvilket for mig fremstår helt urimeligt, da jeg jo solgte efter gældende regler og vurdering. Og samtidig har jeg ikke kunne drage fordel af den i sammenhæng nedsatte boligafgift, som kommer af den nedsatte formueudregning, mens jeg boede der.
Kan det virkelig være rigtigt?
Hej Jesper
Tak for din kommentar. Hvis du solgte efter reglerne og vedtægterne foreskrev dengang – uden en overpris – så vil jeg bestemt ikke mene, at du kan møde et tilbagebetalingskrav. I nogle foreniger ændrer man også vurderingsprincip – eksempelvis fra en offentlig ejendomsvurdering til en valuar – men det gælder de nuværende beboere og ikke de tidligere. Men da spørgsmålet er af så teknisk en karakter vil jeg klart anbefale dig at kontakte en boligadvokat med speciale i andelsboligforeninger for vejledning. Har foreningen en administrator tilknyttet er dette også et godt sted at starte.
Held og lykke med din sag.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Dannebo 3- Fredensborg
Vi har et stakit rundt om vores haver, vendt ud mod kørevejen. Vores vedtægter siger max højde
på stakittet -1.80 m. Flere af vore beboere synes at det er for højt og ønsker det sat ned til 1,60m. Kan man på en generalforsamling (hvis flertal) ændre vedtægten således, at de bestående stakitter ku n må værne 1,,60m? Der skal altså fjernes en 20cm planke En beboer har sat et stakit op – 1,80m, men ikke lavet det i henhold til vedtægterne, kan man forlange af beboeren at få det lavet om?
Mvh. /Stephen Donsø
Hej Stephen
Tak for din kommentar. Faktisk kan man som forening godt kræve, at en andelshaver fjerner eller genetablerer en renovering, der går imod vedtægterne. Står målene på hegnet derfor klart og tydeligt beskrevet i jeres vedtægter, kan I godt kræve hegnet ændret. Det er dog væsentligt, at vedtægtsbestemmelsen var stemt igenne – og videreformidlet til beboeren – inden hegnet blev etableret, da man ikke kan komme med disse ændringer på bagkant.
Jeg håber, I kan finde en løsning uden alt for meget besvær for andelshaveren eller jer.
Søger I juridisk rådgivning vil jeg anbefale jer, at I kontakter en administrator.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Goddag!
Jeg bor i en Senior andelsboligforening med 22 boliger i 11 dobbelthuse. Hver enkelt grund er på 350 kvadratmeter. Hver bolig er på 95 kvadratmeter plus et redskabsskur på 4 kvadratmeter.
Til foreningens årlige generalforsamling den 15. juni 2020 er der fremsat et forslag som lyder:
” Opførsel af skur/hundehus eller anden bygning må ikke være synlig fra offentlig vej/gangsti.”
Der står intet om denne begrænsning i i Aarhus Kommunes lokalplan fra juni 1992 suppleret med tillæg til lokalplan fra maj 1997. Byggeriet er fra år 2000.
Kan man lave en sådan begrænsning i vedtægterne uden hensyn til, hvad der måtte stå i lokalplanen?. Er forslaget juridisk holdbart?.
Goddag Niels,
Mange tak for din henvendelse.
Jeg har ikke hørt om lignende fortilfælde, men umiddelbart tror jeg ikke, at der er noget, der kan hindre at et flertal på generalforsamlingen vedtager en sådan vedtægtsændring. Der findes andelsboligforeninger, der har regler for, hvordan altaner må beklædes, så jeg tror også at det er muligt at vedtage størrelsen på opførte skure/hundehuse i foreningen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Goddag!
Jeg bor i en Senior andelsboligforening med 22 boliger i 11 dobbelthuse. Den enkelte grund er
på 350 kvadratmeter
Til foreningens årlige generalforsamling den 15. juni 2020 er der
Hej Andelsportal,
Vi har lige fået altaner nogen af os i vores forening og i den forbindelse et nyt reglsæt. Men det er dog ikke nogen regler der har været til afstemning.
Er det ikke rigtigt at selvom det nye altan regler er der tale om en vedtægts ændring og i så fald i vores forening vil kræve 2/3 af stemmerne, som vores vedtægter foreskriver?
Og læste her længere oppe på portalen at rygeloven ikke gælder i etage ejendomme og private hjem, så mit spørgsmål er om det så også gælder vedr. Altaner?
På forhånd tak
Mvh.
Morten
Hej Morten
Tak for din kommentar. Der kan ikke laves et rygeforbud for nuværende beboere i ejendommen – heller ikke, hvis det stemmes igennem på en generalforsamling. Et forbud vil kun gælde for nye tilflyttere, som har købt sig ind i andelsboligforeningen bevidste omkring denne restriktion. I kan altid tage reglerne for altanerne op til diskussion på generalforsamlingen og stemme om dem. Da flere foreninger grundet corona skal udskyde generalforsamlingen kan det være, at de nuværende regler er sat på den baggrund.
Er du i tvivl om yderligere i forhold til jeres vedtægter, så vil jeg anbefale dig at kontakte administrator for en juridisk vurdering.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej andelsportalen,
Når der vedtages nye vedtægter/regler for andele på generalforsamlingen. Er det så alm. praksis at disse vedtægter/regler også har en bagudrettet virkning eller er det kun fremadrettet?
Vh
Emil
Hej Emil
Tak for din kommentar. Med mindre jeres vedtægter foreskriver andet, så træder vedtægterne i kraft efter generalforsamlingen er afholdt. Der kan dog opstå særlige situationer, men tommelfingerreglen er, at de træder i kraft fra vedtagelsestidspunktet.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
I foreningens vedtægt, har alle andelshavere købt deres andelslejlighed beregnet udfra et historisk indskud. Dvs, der har ikke været forskel i købspris på store lejligheder og små lejligheder. Boligafgift er dog beregnet udfra den oprindelige lejeudgift, og fordeles på areal. Dette er der nu fastsat tvivl om, at det strider imod andelsboligloven og lighedspricippet. og der er tales om en ændring i formuefordelingen via en vedtægten, Er det ikke mest korrekt og rimeligt, at ændringen i formuefordeling skal ske med fremadrettet virkning, således, at der ikke sker det, at nogle andelshavere bliver rigere og andre andelshavere(små lejligheder) bliver fattigere ? Jeg har købt min lejlighed for et år siden, og vil lide et stort tab, såfremt ændringen ændres med tilbagevirkende kraft, i har i så fald betalt alt for meget for min lejlighed.
Kære Nina,
Det er op til jer i foreningen, hvad I vedtager. Du kan jo fremsætte dit forslag på jeres næste generalforsamling, med de argumenter du har skrevet ind til os med.
Jeg håber, at det hele løser sig.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
1)Du skriver at kommunikation kan ske elektronisk via mail. Hvem har ansvaret for at det er de rigtige mailadresser som folk har opgivet?
2) Hvornår kan man påberåbe sig at en vedtægtsændring ikke skal gælde for en andelshaver, men at man vil følge den “gamle” vedtægt?
Hilsen Lars Kjær
Hej Lars,
Tak fordi du besøger vores side og stiller spørgsmål til vores artikler og guides.
Som udgangspunkt er det den enkelte andelshaver, som er ansvarlig for, at den mail de har opgivet er korrekt. Men et lille skriv i beboernes postkasser med en reminder om, at hvis de har fået ny mailadresse eller ændret deres gamle, så skal de oplyse det til bestyrelsen, er altid god stil.
En vedtægtsændring skal som udgangspunkt følges af alle beboere. Når en vedtægt erstattes af en anden, gælder den gamle ikke længere. Man kan defor ikke påberåbe sig, at en vedtægtsændring ikke gælder for een.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
kan en bestyrelse ændre sammensætningen i bestyrelsen således at ud af 3 bestyrelsemedlemmer kan 2 være fra samme bolig altså 1 andelsbevis hvor der i bestemmelser nu kun kan side 1 men man sidder 2 i dag og vil ikke rette ind efter vedtægter men vælger og sige at man vil ændre dem ved næste generalforsamling ved vedtægt forslag til at der kan side 2.
Hver andelshaver/hus har 1 stemme nu og de gamle beboer handler i dag mod vedtægter, ved at stemme mod vedtægternes ordlyd allerede- ved mistillidsvalg blev de sidende med stemmer 6-2
er en sådan vedtægtsændring lovlig —
Hej Ida
Tak for din henvendelse. Det er altid vedtægterne, der bestemmer, hvem der må indgå i en bestyrelse. Bestyrelsen skal derfor rette sig efter de gældende vedtægter. Ifølge normalvedtægterne (§ 26, Stk. 5), så er det kun ét medlem pr. husstand, der kan være med i bestyrelsen. Der står: “Som bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter kan vælges andelshavere, disses ægtefæller samt myndige husstandsmedlemmer. Som bestyrelsesmedlem eller suppleant kan kun vælges én person fra hver husstand og kun en
person, der bebor andelsboligen. Genvalg kan finde sted.”
Jeg vil anbefale, at du kontakter en administrator, hvis vedtægterne ikke overholdes.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Et forslag om en vedtægtsændring, som bliver stemt ind, træder det i kraft omgående. jeg mener, at dette er tilfældet. Venlig hilsen
Erik Thrane
Hej Erik
Tak for din henvendelse. Det står i vedtægterne, hvilken type flertal, det kræver for at ændre dem, og hvornår ændringerne træder i kraft. Du har ret i, at de almindeligvis træder i kraft efter generalforsamlingen er afholdt.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
I min forening har vi ikke nogen politik vedrørende rygning der generer naboer. Røgen går ud til opgangen og forpester de nørliggende lejligheder. Hvad kan vi gøre ? Vi har også forældrekøb der lejer deres lejligheder til røggenerende børn. Hvad siger lejeloven om røggener ?
Jeg har brug for ændring af vores vedtægter desangående. Kan I hjælpe ?
På forhånd tak og God Jul til Alle, Ala
Hej Ala
Tak for din henvendelse. Det kan være svært at sætte nye regler for rygning i din andelsboligforening. Rygeloven omfatter nemlig ikke private hjem og private etageejendomme, hvor der ikke er umiddelbar adgang for offentligheden. Man har derfor ret til at ryge i sit eget hjem. Dog kan man med det rette flertal godt indføre rygeforbud i opgange, på lofter og i kældre. Men ellers har man som udgangspunkt ret til at ryge i sin andelsboligforening.
God jul til dig også 🙂
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Viser 0 af 62 kommentarer