Førstegangskøber af andelsbolig
Som førstegangskøber af en andelsbolig er der mange ting at holde styr på. Udover at man for første gang køber bolig, er der en masse ting, man måske ikke er opmærksom på, som kan have betydning. Læs mere her om, hvordan en andelsbolig finansieres, hvad en andelsbolig må koste og meget mere.
At købe en bolig for første gang er en stor ting, og ofte også det hidtil dyreste køb i ens liv. Tendensen i disse år er, at en stor del af de unge førstegangskøbere søger mod storbyerne. Og i storbyerne har priserne på ejerboliger efterhånden nået et niveau, hvor en stor del af førstegangskøberne ikke kan være med – her er andelsboligen et godt alternativ. Andelsboligen er som udgangspunkt henvendt til købere med et mindre budget, hvilket er typisk for førstegangskøbere. Derudover er mange andelsboligforeninger beliggende i landets store byer, og kan derfor være det rette valg for førstegangskøbere.
Finansiering af en andelsbolig
De fleste førstegangskøbere er nødt til at låne penge, når boligen skal købes. Og i den forbindelse er lånemulighederne anderledes, hvis man køber en andelsbolig, sammenlignet med ejerboliger. Forskellen mellem ejer- og andelsboligerne er, at andelsboliger ikke kan belånes med realkreditlån. For at kunne tage et realkreditlån kræver det, at man kan stille fast ejendom som sikkerhed for lånet. En andelsbolig betragtes ikke som fast ejendom. Derfor er købere af andelsboliger nødt til at tage et banklån i stedet til en højere rente. Til gengæld er salgspriserne på andelsboliger lavere end på tilsvarende ejerboliger i de store byer.
Vær opmærksom på foreningens økonomi
Førstegangskøbere er ofte i starten af deres karriere, og har derfor ikke nødvendigvis en stor opsparing. Af denne årsag er det ekstra vigtigt, at førstegangskøbere er opmærksomme på andelsboligforeningers økonomi inden de køber sig ind i dem, fordi de ellers risikerer ikke at få økonomien til at hænge sammen, hvis den månedlige ydelse stiger. I dag er langt de fleste andelsboligforeninger veldrevne og har stabile økonomier, men der er stadigvæk foreninger der døjer med dårlig økonomi, som følge af fx risikable swaplån. For at få overblik over en forenings økonomi bør man både se foreningens regnskaber, og referater fra de seneste generalforsamlinger for at se om dårlig økonomi har været på dagsordenen. En god indikator for en forenings økonomi er den månedlige boligafgift. Hvis afgiften er meget høj, kan det være et tegn på en svag økonomi i foreningen. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at det også kan skyldes, at foreningen er nystiftet, og derfor har en stor gæld, som der skal afdrages meget på i starten. Og selv hvis den månedlige boligafgift er lav, er det alligevel en god idé at forhøre sig om fremtidige vedligeholdelsesprojekter, der kan få afgiften til at stige – for har foreningen ikke lagt penge til side til den slags projekter, står den månedlige boligafgift til at stige, når vedligeholdelsen skal betales.
Husk at forhandle om lånet
Mange glemmer at forhandle med banken om andelsboliglånet, og risikerer dermed en højere rente end nødvendigt. Derfor er det en god idé at..
… undersøge renteniveauet på en sammenligningsside, fx Mybanker.dk
… forberede sig til bankmødet – hav en idé om, hvad du gerne vil have ud af mødet, og dit lån
Hvad må andelsboliger koste?
Andelsboliger er i Danmark underlagt maksimalpriser, og dermed er der et loft på hvor meget en andelsbolig kan handles for. En andelsbolig kan sagtens handles for beløb under maksimalprisen, men ikke over. Maksimalprisen beregnes ud fra andelsboligforeningens samlede ejendomsværdi. Det er enten det offentlige, eller en valuarvurdering, der ligger til grund for værdisættelsen af foreningens ejendom. Hvis en forenings samlede ejendom vurderes til at være 100 millioner kroner værd, og foreningen består af 100 ens andele, er maksimalprisen for en enkelt andel dermed 1 million kroner, da hver andel udgør 1/100 af foreningen. Fordi maksimalprisen bestemmes ud fra vurderinger, som bliver foretaget løbende, kan en andels værdi over tid både stige og falde i værdi.
En vigtig note at gøre sig er, at eventuelle individuelle forbedringer i en andelsbolig kan lægges oven i maksimalprisen. Har andelen fx fået nyt badeværelse eller lignende kan forbedringernes værdi lægges oven på andelens maksimalpris. Her skal man dog tage forbehold for, at forbedringerness værdi afskrives over tid.
GUIDE: Afskrivninger i andelsboliger
Dan overblik og tænk langsigtet
Det er en god ide at danne sig et overblik over andelsboligmarkedet, inden man køber. Det kan man gøre ved at se på flere forskellige andelsboliger – for som ved ethvert andet boligkøb er det bedst ikke at forelske sig i en bestemt bolig, men i stedet holde hovedet koldt, fremfor at kaste sig forhastet ud i et køb.
Førstegangskøbere er ofte i et stadie af deres liv, hvor ting kan ændre sig indenfor få år. Og selvom der kan opstå omstændigheder man ikke kunne forudse, er det klogt at forsøge at tænke frem i tiden – er der i andelen plads til at en kæreste kan flytte ind, eller at man kan bo med et barn? Grunden til at tænke langsigtet er, at det er dyrt at flytte, og jo længere tid man bliver boende, jo bedre kan det betale sig. Derfor er det økonomisk fornuftigt at købe en andelsbolig, som man kan bo i, i mange år.
Få kompetent rådgivning
Som førstegangskøber har man selvsagt ikke nogle personlige erfaringer at trække på i forbindelse med andelsboligkøbet. Derfor er det vigtigt, at man bliver rådgivet ordentligt. Og så er det altid vigtigt at have i baghovedet, at ejendomsmægleren er sælgerens repræsentant, og derfor plejer sælgers interesser, hvilket man som førstegangskøber ind imellem kan glemme. Der er det fornuftigt som køber at have kyndig juridisk hjælp på sin side. Fx kan en advokat hjælpe dig med at læse foreningens dokumenter, nøgleoplysninger, om der er nogle specielle vedtægter i foreningen og lignende. Ligeledes kan banken i forbindelse med banklån yde kyndig økonomisk vejledning.
Foreningens rolle ved købet
Når man køber en andel, skal bestyrelsen i andelsboligforeningen godkende køber, inden handlen endeligt bekræftes. Dette er som regel ren pro forma, og oftest vil køber uden problem blive godkendt. Typiske grunde til at få afslag af bestyrelsen er, hvis man har et tidligere udestående med foreningen eller hvis man har tilkendegivet, at man ikke vil overholde foreningens vedtægter.
Hvis sælger under forhandlingen afkræver penge under bordet, er det desuden en god ide at kontakte bestyrelsen. Det er ulovligt for sælger at kræve penge under bordet, og noget man som køber aldrig bør gå med til. I stedet bør man kontakte bestyrelsen i foreningen, der kan få det stoppet – og i yderste konsekvens ekskluderet sælger fra foreningen.
6 kommentarer
Hej..
Jeg har et spørgsmål ang køb til under prisen.
Hvis den sælges til under prisen kan det betragtes som en gave og man kan blive beskattes af det !
Det kan man vel ikke når det er en ukendt sælger og boligen er i ringere stand end de andre andele ?
Ja det blev så til to spørgsmål.
Vh Sus
Hej Sus,
Tak for dit spørgsmål. Lovgivningsmæssigt er der intet til hinder for, at prisen på andelen fastsættes under maksimalprisen. Sælger må gerne sælge andelen for mindre end maksimalprisen under forudsætning af, at der ikke er tinglyst pant i boligen, som overstiger den endelige salgssum. Og når du som sælger ikke kender køber, så er der netop ikke forhold, der gør at det kan betragtes som en gave.
Hvis der er tvivl kan I altid kontakte skat og høre dem ad.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hvis en andelslejlighed koster 800.000kr-må jeg så købe den til 300.000kr hvis sælger vil sælge?
Hej Nikolaj
Mange tak for din kommentar. Der er intet lovmæssigt, der spænder ben for at en andelsbolig sælges til en lavere værdi end maksimalprisen. Vær dog opmærksom på, at typisk når man sælger en ejendom til en pris under den sidst kendte offentlighedsvurdering, vil det betragtes som en gave og beskattes med en gaveafgift.
De bedste hilsner,
Michelle / Andelsportal.dk
hej
jeg bor til leje i en andelsboligforening i knap 12 år og ønsker at købe lejligheden som e først gangs købe,,,
hvilken pris skal jeg regne med at betale for andeln ?
Hej Ahmed,
Jeg vil råde dig til at spørge sælger hvad andelsboligen koster – alternativt kan foreningen hjælpe med et svar.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Viser 0 af 6 kommentarer