Valuarvurdering - Hvad skal man være opmærksom på?
Hvad skal man være opmærksom?
Her kan du læse, hvad man især skal være opmærksom på som bestyrelse af en andelsboligforening i forbindelse med indhentning af tilbud på valuarvurdering.
Såfremt bestyrelsen beslutter at undersøge mulighederne for valuarvurdering af foreningens ejendom i stedet for brug af den offentlige vurdering som fastsættelse af andelsværdien, bør bestyrelsen være opmærksom på flere forhold.
"En andelsboligforening er ejer af en investeringsejendom, og rådgivningen omkring investeringsejendomme er kompleks og bør overlades til rådgivere"
En andelsboligforening er ejer af en investeringsejendom, og rådgivningen omkring investeringsejendomme er kompleks og bør overlades til rådgivere som har kendskab til markedet for investeringsejendomme og kan rådgive foreningen omkring optimering af foreningens ejendom. Med optimering af foreningens ejendom tænkes på såvel optimering af lejeindtægter samt optimering af ejendommen. Eventuelt udvikling af ejendommen for at sikre, at foreningen uden for stor risiko anvender ejendommen optimalt.
Husk garantien
Den valuar som, vurderer ejendommen, bør være medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening og bør handle med boligudlejningsejendomme. Årsagen dertil er, at medlemsskabet af Dansk Ejendomsmæglerforening sikrer, at foreningen er dækket af en ansvarsforsikring, hvis valuarvurderingen måtte vise sig at være fejlbehæftet. Endvidere så vil en statsautoriseret ejendomsmægler, som handler boligudlejningsejendomme, forventeligt være i stand til at prisfastsætte foreningens ejendom, som er en investeringsejendom/boligudlejningsejendom.
Få flere tilbud
Foreningen bør indhente flere tilbud på valuarvurdering. Som udgangspunkt skal foreningen vælge det billigste tilbud, men samtidig være opmærksom på kravet om medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening samt mæglerens indgående kendskab til markedet for boligudlejningsejendomme. De fleste valuarer tilbyder foreningen rabat for de efterfølgende vurderinger, for når valuaren har regnet ejendommen igennem den første gang, er tidsforbruget ved senere revurdering reduceret.
Stil krav
Stil krav til den mægler, der skal lave valuarvurderingen af jeres ejendom. Bed om dokumentation, herunder underliggende beregninger af markedsværdien, hvis der er noget, I er i tvivl om. Ofte vil det være tilfældet, at det driftsregnskab, der stilles op i forbindelse med vurdering af foreningens ejendom som investeringsejendom, vil afvige fra det regnskab/budget, som er aflagt af foreningen. Dette skyldes eksempelvis, at nogle foreninger sparer på viceværtsomkostninger, fordi foreningen har engagerede medlemmer.
"Spørg ind til driftsregnskabet, som opstilles af valuaren og vær sikker på, som bestyrelse, at I kan forklare tingene til jeres medlemmer"
Når ejendommen skal vurderes som investeringsejendom, forudsættes det, at det er en tredjepart, der overtager ejendommen og skal ansætte folk til at varetage opgaver, som tidligere blev varetaget af foreningens medlemmer. Men spørg ind til driftsregnskabet, som opstilles af valuaren og vær sikker på, som bestyrelse, at I kan forklare tingene til jeres medlemmer.
Spørg valuaren, om der er udviklingspotentialer i jeres ejendom. Hvis der er udviklingspotentialer, så undersøg disse nærmere, for måske kan der ske en udvikling af ejendommen, der kan give foreningen øget indtjening. Også på langt sigt. For hvis boligafgiften kan holdes nede og måske endda reduceres, giver det tilfredse andelshavere.
"Såfremt I ved, at der er istandsættelsesarbejder, der skal laves på jeres ejendom, bør I lave en regnskabsmæssig hensættelse"
Såfremt I ved, at der er istandsættelsesarbejder, der skal laves på jeres ejendom, bør I lave en regnskabsmæssig hensættelse til imødegåelse af disse omkostninger for at disse arbejder ikke har den konsekvens, at andelsværdien falder. Det skyldes, at eksempelvist et nyt tag på en investeringsejendom ikke giver lejeretsligt grundlag for at øge lejen i ejendommen. Således giver afholdelse af omkostningen som udgangspunkt ikke en øget andelsværdi.
Det kan koste mange penge for foreningen at udskifte et tag, og det kan være ærgerligt for andelshaverne, at markedet er faldende samtidig med, at andelskronen falder grundet udførelsen af vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. Derfor kan det anbefales, at foreningen udarbejder en vedligeholdelsesplan og foretager de nødvendige hensættelser i regnskabet, så andelshaverne ikke får senere overraskelser.
Gratis hjælp
Andelsportal.dk kan hjælpe dig ganske gratis. Enten kan du indhente tilbud fra valuarer ved at indsende din forespørgsel på løsningen af en given opgave her.
Ellers kan du gratis få en valuar til at svare på spørgsmål, hvis blot du indsender dit spørgsmål her.
