Pant og udlæg i andelsboliger
Let navigation på siden:
Orientering om pant og udlæg i andelsboliger
Reglerne om, at man må optage lån med pant i andelslejligheder er trådt i kraft pr. 1. februar 2005. Reglerne betyder også, at der af en andelshavers personlige kreditorer vil kunne foretages udlæg i andelsboligen.
Loven medfører i hovedtræk, at andelshavere får ret til at pantsætte deres andelsbolig, uanset låneformål.
Med andre ord kan andelshaverne stille deres andel som sikkerhed for lån i pengeinstitutter og lignende. Det betyder, at hvis lånet ikke tilbagebetales, kan andelsboligen tvangssælges.
Ingen indflydelse
Når en andelshaver stiller sin lejlighed som pant for et lån, er det faktisk ikke lejligheden men hans andel i foreningen, han pantsætter. Panthaverne må dog alligevel ikke betinge sig indflydelse på foreningens drift eller for eksempel bestemme, hvilket værdiansættelsesprincip, der skal anvendes.
Andelshavere kan fortsat ikke optage realkreditlån.
Foreningen kan beslutte at begrænse pantsætning til 80 procent af pantets værdi, men foreningen kan ikke derudover opstille regler for pantsætningen. Hverken i forhold til låneformål eller lånebeløb.
Udlæg i andelsbolig
Der kan frit foretages udlæg i andelsboliger, og kreditorer kan således gøre udlæg hos de enkelte andelshavere, hvis de ikke betaler deres gæld. Dette gælder både ny og gammel gæld (fra før lovens ikrafttræden). Det betyder, at hvis gælden ikke betales, kan andelsboligen tvangssælges.
Trangsbeneficiet gælder fortsat. Det vil sige, at der ikke kan gøres udlæg i det, som er nødvendigt for at opretholde et simpelt hjem.
Reglerne gælder uanset, hvad der måtte stå i foreningens vedtægter om forbud mod pantsætning og forbud mod kreditorforfølgning.
"Foreningen kan blive erstatningsansvarlig, hvis købesummen afregnes til sælger og det efterfølgende viser sig, at andelsboligen er pantsat"
Administration hos Retten i Århus
Rent teknisk sker pantsætning og udlæg ved registrering i 'Andelsboligbogen', som administreres af retten i Århus, som også administrerer 'Bilbogen' og 'Personbogen', der er de andre centrale dele af tinglysningssystemet. Systemet fungerer teknisk som resten af tinglysningssystemet.
Pantsætning er gebyrbelagt med 1,5 procent af pantsætningsbeløbet, oprundet til nærmeste 100 kroner og med tillæg af en fast afgift på 1400 kroner. Dette svarer til afgiften ved pantsætning af fast ejendom i øvrigt.
Selve ejerskabet registreres ikke i andelsboligbogen, og foreningen (eller
administrator) har derfor pligt til at afgive en særlig erklæring om, at den person som dokumentet vedrører, er andelshaveren med brugsret til den pågældende andelsbolig.
Hvis der er afgivet erklæring vedrørende en andelsbolig, skal foreningen (eller administrator) kontrollere andelsboligbogen for pantegæld og udlæg, når andelsboligen sælges. Dette er meget vigtigt, for foreningen kan blive erstatningsansvarlig, hvis købesummen afregnes til sælger og det efterfølgende viser sig, at andelsboligen er pantsat.
Tvangssalg
Foreningen kan også komme ud for, at en andelsbolig skal tvangssælges efter beslutning fra fogedretten. Hvis ikke andelsboligen kan sælges til den lovlige maksimalpris, kan der endvidere blive tale om en egentlig tvangsauktion.
De gamle regler om garantistillelse overfor pengeinstitut i forbindelse med køb af andelsboliger er blevet ophævet, da de reelt er blevet overflødige.
"Reglerne giver naturligvis adgang til nye billigere lån for andelshavere"
Hvad betyder reglerne her og nu?
Reglerne giver naturligvis adgang til nye billigere lån for andelshavere.
Dette gælder uanset om lånene skal anvendes til køb af andelsbolig, forbedring af denne eller til noget helt tredje.
Det betyder også, at andelshavere, der har gammel gæld, og som har afgivet insolvenserklæring i fogedretten, vil blive retsforfulgt på ny af de gamle kreditorer, der vil prøve at foretage udlæg i andelsboligen.
Reglerne betyder i øvrigt ikke noget for foreningens økonomi som sådan, idet foreningen ikke hæfter for medlemmerne, og såfremt det viser sig, at en andelsbolig er overbelånt, får kreditor kun det provenu, der måtte komme ud af tvangssalget.
Reglerne betyder dog, at der bliver et øget administrationsarbejde i forbindelse med udfærdigelse af ejerskabserklæringer og overdragelser, idet disse i højere grad vil komme til at ligne den berigtigelse, der sker ved for eksempel køb af en ejerlejlighed. Det vil formentligt afspejle sig i gebyrerne ved overdragelse.
Hvad bør foreningen gøre?
Langt de fleste foreninger har vedtægtsbestemmelser, der er i direkte modstrid med de nye regler, og de bør nok ændres. Dette skal dog kun ske af ordensmæssige årsager, idet lovreglerne vil gå forud for vedtægterne. Dette er udtrykkeligt anført i loven.
ABFs standardvedtægter, som anvendes af mange foreninger, indeholdt en bestemmelse, der giver andelshaverne ret til at forlange garantistillelse efter de gamle regler. Der er reelt tale om en afskrift af lovens bestemmelse. Det betyder, at en andelshaver nok med vedtægterne i hånden vil kunne forlange, at foreningen stiller garanti efter de gamle regler.
"Foreninger kan overveje at indføre en pantsætningsbegrænsning på 80 procent, men det kan generelt ikke anbefales"
Bestemmelser bør selvfølgelig fjernes, men det er ikke noget, der haster, da ingen banker vil forlange sikkerhed efter de gamle regler, når loven er trådt i kraft.
Begrænsning på 80 procent
Foreninger kan overveje at indføre en pantsætningsbegrænsning på 80 procent, men det kan generelt ikke anbefales. Pantsætningsbegrænsningen vil medføre et voldsomt administrationsarbejde, idet 80 procent-grænsen skal beregnes af 'pantets værdi', hvilket inkluderer forbedringer.
Der skal således ske en værdiansættelse af forbedringerne. Samtidig er det fremført, at vedtagelse af en sådan begrænsning formentlig kræver tilslutning fra alle andelshavere, selvom dette nok er diskutabelt.
Begrænsningen gælder ikke for udlæg, og foreningens interesse i at begrænse medlemmernes adgang til at optage lån er nok også begrænset.
"Det anbefales derfor, at alle ejerskabserklæringer udstedes af administrator i henhold til en særskilt fuldmagt"
Herudover skal foreningen sammen med administrator afstemme proceduren for afgivelse af ejerskabserklæringer, idet det er meget vigtigt, at bestyrelsen ikke afgiver ejerskabserklæringer uden administrators vidende. Det kan nemlig medføre risiko for at pantsætninger overses. Det anbefales derfor, at alle ejerskabserklæringer udstedes af administrator i henhold til en særskilt fuldmagt.
Foreninger, der er selvadministrerende eller selv forestår overdragelserne, bør overveje, om man fortsat ønsker at gøre dette, idet det generelt kan anbefales, at man i hvert fald lader overdragelserne berigtige af en advokat for parternes regning fremover, idet risikoen for erstatningskrav i forbindelse med en eventuel fejlekspedition er helt uacceptabel for en ulønnet bestyrelse.
Huskeliste
- Vedtægtsrevision (ved førstkommende lejlighed)
- Fastlæggelse af procedure for afgivelse af ejerskabserklæringen
- Ændring af procedure ved salg
Gratis hjælp
Ønsker du gratis at modtage en pris på advokatbistand fra advokater nær dig, så indsend din forespørgsel her.
Du kan også få gratis rådgivning fra en advokat, hvis du har spørgsmål til pantordningen. Send dit spørgsmål ind her.
