Realkredit og omlægning af lån i andelsboligforeninger
Andelsboligforeninger har tit meget store lån i realkreditinstitutter og banker. Men for både bestyrelser og andelshavere, kan de forskellige låntyper være indviklede at forstå hvad er fx forskellen på banklån og realkreditlån og hvornår bør foreningen overveje at omlægge sit realkreditlån? Læs mere her for at se om jeres forening potentielt kan spare penge ved at omlægge lån.
For at forstå hvordan forskellige lån kan påvirke andelsboligforeninger, er det nødvendigt, at kende de basale forskelle på låntyperne.
Hvad er realkreditlån og hvad er banklån?
Realkreditlån er en låntype, som kræver, at låntageren kan stille sikkerhed i fast ejendom – eksempelvis kan en andelsboligforening stille sikkerhed i foreningens ejendom. Andelshavere kan dog ikke på egen hånd optage realkreditlån, da en andelsbolig alene ikke betragtes som fast ejendom, og derfor ikke kan stilles som sikkerhed. Realkreditlån er den billigste låntype og derfor, har langt de fleste andelsboligforeninger realkreditlån. Dog må realkreditlån maksimalt udgøre 80% af ejendommens værdi. Hvis lånebehovet overstiger de 80% af ejendommens værdi, er andelsboligforeninger nødt til at låne resten af pengene andetsteds, fx ved at tage et banklån.
Banklån er lån man tager i banken. I princippet kan man låne penge i banken til hvad som helst, så længe man overbeviser banken om, at man er i stand til at kunne tilbagebetale pengene. Derfor stiller banklån store krav til låntagers økonomi og budgettering. Som andelshaver har du givetvis været igennem processen med at tegne et banklån – ganske enkelt fordi, det ikke er muligt at stille andelsboligen som sikkerhed, når man køber en andelsbolig, og man derfor ikke kan tage et realkreditlån.
Hvornår bør foreningen omlægge realkreditlånet?
Det giver kun mening at omlægge foreningens realkreditlån, hvis der er en væsentlig besparelse at hente. Ellers kan det ikke svare sig, da en omlægning af lån involverer gebyrer til banken eller realkreditinstituttet. For mange andelsboligforeninger kan det dog være en god ide at undersøge mulighederne for at omlægge deres lån, da de måske har gamle realkreditlån med høje renter.
Andelsboligforeninger vil potentielt kunne spare et betragteligt beløb af renteomkostningerne ved at omlægge lånet. Forskellen mellem 3,5% og 2,5% rente lyder måske ikke af så meget, men da det ofte er meget store lån, andelsboligforeninger har, kan der alligevel være en væsentlig besparelse ved at omlægge lånet.
Fastforrentede eller variabelt forrentede realkreditlån?
Andelsboligforeninger har mulighed for at vælge mellem to forskellige typer realkreditlån: Fastforrentede eller variabelt forrentede lån.
Fastforrentede realkreditlån er lån, hvor renten er fastsat fra starten og ikke ændrer sig over låneperioden. Derfor kan foreningen regne ud præcis, hvor meget de kommer til at betale i låneydelse, rente og afdrag igennem lånets løbetid. Det giver god mening at vælge et fastforrentet lån, hvis man som andelsboligforening lægger vægt på tryghed og ikke ønsker at gamble med renten. Hvis foreningen optager et lån med fast rente på et tidspunkt, hvor renten er lav, er der ifølge Erhvervsrådgiver Lasse Andersen potentielle fordele:
Når lånet er med fast rente, forbliver det upåvirket af de rentestigninger eller rentefald der sker i samfundet. Hvis renten stiger, vil det medføre, at værdien af gælden bliver mindre. Når gældens værdi bliver mindre, kan det betyde, at foreningen får friværdi.
Variabelt forrentede realkreditlån, også kaldet rentetilpasningslån, følger renten i samfundet. Det giver god mening at tage et variabelt forrentet lån, hvis man forventer, at renten falder yderligere i fremtiden eller tror på at renten forbliver lav. Renten på variabelt forrentede lån vil på lånetidspunktet være lavere end renten på fastforrentede lån – Det skyldes, at låntager accepterer, at der er en chance for, at renten kan stige i løbet af lånetiden. Renten tilpasses på variabelt forrentede lån enten hvert år, hvert tredje år eller hvert femte år, alt efter om man har F1-lån, F2-lån, eller F3-lån.
Variabelt forrentede lån kan derfor både blive dyrere eller billigere i fremtiden, alt efter renteniveauet i samfundet. Ifølge Lasse Andersen bør foreninger overveje en kombination af de fastforrentede og variabelt forrentede realkreditlån:
For mange andelsboligforeninger er stabilitet et nøgleord. Derfor vælger langt de fleste andelsboligforeninger lån med fast rente. Det er dog vores holdning, at rentetilpasningslån kan være et rigtigt godt supplement til de traditionelle lån med fast rente, så de større foreninger har lidt af hvert. Rentetilpasningslån har nemlig den fordel, at de er billigere, de er fleksible, og de giver foreningerne et vist manøvrerum til hele tiden at kunne tilpasse sin låneportefølje ud fra foreningens behov.
Få et skræddersyet tilbud på lån Da renteniveauet i øjeblikket er historisk lavt, er det pt. relevant for andelsboligforeninger at undersøge deres omlægningsmuligheder. Andelsportal.dk har indgået et samarbejde med Danske Bank, så du hurtigt kan få rådgivning til andelsboligforeningens lån. Tryk her og udfyld kontaktformularen, så vil en foreningsspecialist fra Danske Bank kontakte dig inden for 24 timer i hverdage.
Lån når renten er lav
For andelsboligforeninger kan det være svært at vurdere, hvornår renten i samfundet er lav og dermed om tidspunktet er rigtigt til at omlægge lånet. Udfordringen for foreningen er derfor på bedst mulig vis at danne overblik over renteniveauet. For at danne sig overblik kan bestyrelsen, søge hjælp hos en uvildig rådgiver, en administrator eller banken for at høre, hvad deres forventninger til renteniveauet er – Dog skal man altid være opmærksom på, at uanset hvad, så er renten vanskelig at forudsige.
Man kan dog altid huske på, at uanset hvad, vil man ved en omlægning af lånet få en besparelse i forhold til foreningens nuværende lån – for ellers ville man ikke omlægge lånet i første omgang. Den risiko man løber, er derfor blot, hvorvidt foreningen kunne have sparet endnu flere penge ved at vente til et endnu mere fordelagtigt tidspunkt med at omlægge lånet.
Læs også artiklen “Tid til omlægning af lån: renten er historisk lav“