Lejlighedsvurdering betaler sig
Let navigation på siden:
- Eksempler på individuelle forbedringer
- Løsøre
Værdifastsættelse af individuelle forbedringer i andelsboliger
Ved overdragelse af en andelslejlighed skal prisen på andelen fastsættes. Prisen består af to komponenter: Andelen af foreningens formue og værdien af de eventuelle individuelle forbedringer, andelshaveren har foretaget. Andel af foreningens formue fastsættes hvert år på generalforsamlingen, og angives som andelskronen, hvilken du ganger med lejlighedens areal i kvadratmeter.
Følgende afsnit omhandler principperne for fastlæggelse af værdien af de individuelle forbedringer.
Andelshaveren er berettiget til at få en kompensation for de særlige forbedringer, som han selv har udført eller fået udført af håndværkere. Herudover kan lejlighedens vedligeholdelsesstand påvirke prisen, såfremt den afviger væsentligt fra det gennemsnitlige.
Om forbedringsarbejder i andelsboliger siger lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber i § 5, stk. 9:
'Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage'.
På baggrund af denne lovgivning har der dannet sig en omfattende praksis vedrørende værdifastsættelsen.
Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskabers § 6, stk. 3 pålægger endvidere foreningens bestyrelse at tage stilling til den pris, der forlanges for andelslejligheden. Bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat, såfremt prisen overstiger, hvad der er tilladt.
Bestyrelsen skal altså skønne, om sælgers værdiansættelse af individuelle forbedringer er rimelig. Ofte er det i en forenings vedtægter eller af generalforsamlingen vedtaget, at bestyrelsen anvender en professionel vurderingsmand til dette arbejde. En vurderingsmand er typisk arkitekt eller ingeniør.
Vil du have et uforpligtende tilbud fra en vurderingsmand, kan du indhente det gratis her.
Fremgangsmåde ved vurdering
Når en andelshaver opsiger sin lejlighed med henblik på at flytte, bør bestyrelsen anmode den pågældende om at udarbejde en oversigt over de individuelle forbedringer, han har udført eller foranlediget udført. Oversigten skal angive anskaffelsesår, anskaffelsespris, samt oplysninger om, hvorvidt der foreligger bilag, der dokumenterer forbedringerne. Herudover angives det antal timer, andelshaveren eventuelt har brugt på forbedringsopgaven.
"Den deraf fremkomne vurdering af lejlighedens individuelle forbedringer sendes til foreningens advokat/administrator"
På grundlag af denne opgørelse kan bestyrelsen herefter indkalde til en besigtigelse med deltagelse af sælger, repræsentanter for bestyrelsen og eventuelt en professionel vurderingsmand.
Den deraf fremkomne vurdering af lejlighedens individuelle forbedringer sendes til foreningens advokat/administrator, der derefter kan udarbejde den endelige overdragelsesaftale.
Vedligeholdelsesstand
Vedligeholdelse af lejligheder i en andelsboligforening er for eksempel maling og tapetsering, afhøvling af gulve, sikring af tekniske installationer (for eksempel udskiftning af pakninger i blandingsbatterier) og så videre. Den 'normalt' vedligeholdte lejlighed dækker et endog meget bredt spektrum.
Således er både den nymalede lejlighed og den lejlighed, der ikke har været malet i måske 10 år, men har intakte overflader, 'normalt vedligeholdt'.
Vedligeholdelsesstanden skal vurderes ud fra et kendskab til andelslejligheders standard i det almindelighed og standarden i den pågældende forening i særdeleshed.
Der kan gives et tillæg for den ekstraordinært godt vedligeholdte lejlighed, når den generelle vedligeholdelse af lejligheden er væsentligt bedre end i den almindeligt vedligeholdte lejlighed.
Arbejder som glasvæv/filt på vægge og lofter, renovering af stuk og andre opretningsarbejder betragtes som 'ekstraordinær opretning', hvilket i sig selv er værdiforøgende. Derfor er det også nok til at udløse et yderligere tillæg til lejlighedens værdi.
Lejligheden som helhed skal altså fremstå særligt velholdt for at udløse et tillæg. Lejligheden skal normalt overalt fremstå uden brister i overflader for at opnå tillægget. Tillæggets størrelse skal kun udtrykke forskellen til den pæneste 'normalt' vedligeholdte lejlighed og skal derfor ikke dække den almindelige og forventelige vedligeholdelse.
"Lejligheden skal faktisk være reelt misligholdt, får det kommer på tale at foretage et fradrag"
Omvendt skal lejligheden være i væsentligt ringere stand end den almindeligt vedligeholdt for at udløse et fradrag. Lejligheden skal faktisk være reelt misligholdt, før det kommer på tale at foretage et fradrag. Det kan for eksempel være manglende gulvbrædder, store huller i puds ind til forskalling eller fejl og mangler i tekniske installationer.
Fradragets størrelse skal svare til en opretning af lejligheden til en standard svarende til den ringeste 'normalt' vedligeholdte lejlighed.
Beløbet skal således ikke dække en fuld istandsættelse af lejligheden.
Individuelle forbedringer
Individuelle forbedringsarbejder i en andelsbolig skal normalt være af en sådan karakter, at de øger den brugsmæssige værdi af boligen, og arbejderne må ikke være almindeligt vedligeholdelsesarbejde.
Arbejdet skal være håndværksmæssigt korrekt og forsvarligt udført og i overensstemmelse med gældende regler og lovgivning. Således skal det for eksempel sikres, at der foreligger dokumentation for anmeldelse/ansøgning om byggetilladelse på arbejder, hvortil der kræves anmeldelse til byggemyndigheder/byggetilladelse/ibrugtagningstilladelse, samt at installationsarbejder, der kræves udført af en autoriseret håndværker, vitterligt er udført af en sådan, og kan dokumenteres ved forevisning af faktura eller lignende.
I mange tilfælde er det også påkrævet, at man indhenter bestyrelsens tilladelse, når man ændrer markante dele af andelsboligen.
Eksempler på individuelle forbedringsarbejder er:
- Helt eller delvist nyt køkken
- Helt eller delvist nyt badeværelse
- Omlægning af el- og VVS-installationer
- Tyverisikring
- Visse gulvbelægninger
- Visse vægbeklædninger
- Nye gulve
- Og meget mere
Individuelle forbedringer udført af andelshaveren
Individuelle forbedringsarbejder skal ikke nødvendigvis udføres af håndværkere for at være værdiforøgende. Mange arbejder kan udmærket udføres af andelshaveren selv. Arbejderne skal dog være håndværksmæssigt forsvarligt udført. Det vil sige, at materialer skal være rigtig anvendt, og at udførelsen ikke må afvige fra den, en god håndværker kan præstere. Andelshaveren bør gemme fakturaer på materialer samt lave en opgørelse over anvendte timer.
Eksempler på arbejder, der kan udføres af andelshaveren, er montering af køkken, udskiftning af bræddegulv med videre.
Ved vurderingen skal værdien af eget arbejde honoreres med et beløb svarende til en aktuel svendeløn. Arbejdets omfang og antallet af anvendte timer vurderes ud fra, hvor lang tid en professionel håndværker på det givne felt ville være om at udføre arbejdet. Således har den glade amatør ofte anvendt betydeligt flere timer på at udføre et arbejde, end han ved vurderingen bliver honoreret for.
Individuelle forbedringsarbejder udført af håndværkere
Visse arbejder kræves udført af autoriserede håndværkere. Det gælder for eksempel installationsarbejder i forbindelse med omlægning af VVS- og el-installationer. Det er vigtigt, at andelshaverne gemmer fakturaer på sådanne arbejder, da de skal dokumentere, at arbejdet er lovligt og korrekt udført. Foreligger der ikke sådan dokumentation i forbindelse med overdragelse af andelen, skal der udføres et syn ved en autoriseret VVS- henholdsvis el-installatør.
Fakturaer på andre håndværksarbejder bør også gemmes til anvendelse ved den endelige opgørelse af forbedringsarbejder.
Nedskrivning af individuelle forbedringsarbejder
For at forenkle opgørelse af de enkelte individuelle forbedringsarbejder er det en god idé at bede den fraflyttende andelshaver om at udfylde et opgørelsesskema, der opsummerer oplysningerne om de enkelte forbedringer. Andelshaveren er almindeligvis den, der har det bedste kendskab til, hvad der er udført i lejligheden.
"Det er derfor en fordel, hvis sælgeren har gemt bilag og fakturaer på materialer og arbejder"
Når værdien skal opgøres, tages der udgangspunkt i, hvad forbedringen har kostet på anskaffelsestidspunktet. Det er derfor en fordel, hvis sælgeren har gemt bilag og fakturaer på materialer og arbejder udført af håndværkere. Arbejder såsom omlægning af el- og VVS-installationer skal, som tidligere omtalt udføres af autoriserede håndværksfirmaer, og der skal foreligge dokumentation herfor.
Værdien nedskrives over et antal år svarende til forbedringens forventede holdbarhed. Et nyt køkken nedskrives for eksempel typisk over 20 år. Nedskrivningen kan foretages lineært eller efter en såkaldt knæk-kurve. Den herved fremkomne værdi er en maksimalværdi. Det vil sige, at det i den enkelte situation skal vurderes, om forbedringen har en værdi svarende til den forventelige, alderen taget i betragtning, eller om forbedringen muligvis er i ringere stand end forventet.
Løsøre
Løsøre vurderes og nedskrives på tilsvarende måde som forbedringsarbejder.
Man skal dog være opmærksom på, at det i henhold til andelsboligforeningsloven ikke er tilladt at betinge aftalen om køb/salg af en andelsbolig af, at køberen overtager løsøre i forbindelse med handlen. Indtil overdragelsesdagen vil køberen kunne nægte at overtage løsøre, uanset om han har skrevet under på det i overdragelsesaftalen.
Det meste løsøre nedskrives over en kortere periode end forbedringsarbejder. Hårde hvidevarer nedskrives for eksempel typisk over ti år.
Der eksisterer særlige regler for tilpasset løsøre. Løsøre der er særligt tilpasset eller integreret i bygningsdelen kan angives som 'Tilpasset løsøre', hvilket betyder, at løsøren indgår som en forbedring og ikke kan fravælges.
Et eksempel på det kan være en kogetop nedlagt i en køkkenbordplade. Hvis man så vælger at fjerne kogetoppen, efterlades bordpladen med et hul i. Det går ikke, og derfor indgår kogetoppen under forbedringer og ikke under løsøre.
Eksempel på vurderingsopgørelse.
Gratis hjælp
Hvis du har spørgsmål til forbedringer i lejligheden, kan du med fordel benytte Andelsportal.dks rådgivning, som er fuldstændig gratis. Du kan indsende spørgsmål til en administrator her eller se, hvem der ellers sidder i panelet ved at klikke her.
Du kan også bestille tilbud på en vurderingsrapport ved at udfylde vores opgaveformular.
