Andelsboligforeningen for dummies
Andelsboligforeningen er en kompleks boform for mange. Vi har lavet en guide for "dummies", hvor vi kommer ind på, hvad det vil sige at bo i en andelsboligforening? Det spørgsmål besvarer vi i denne guide, der går i dybden med andelsboligforeningen som boform fra A-Z. Få svar på alt fra lejeforhold og forpligtelser til generalforsamlingens rolle og regler for arbejdsdage.
Få viden om
Når du køber en andelsbolig, køber du dig ind i et forpligtende fællesskab, som både indebærer økonomiske hæftelser, indflydelse på drifts- og vedligeholdelsesbeslutninger og en vis grad af socialt fællesskab med de øvrige beboere. Men hvad betyder det i praksis? Og hvad kan du forvente, når du bliver en del af en andelsboligforening? Bliv klogere på andeboligforeningen som boform.
Andelsboligforeningen som boform
En andelsboligforening er en forening, der er stiftet med det formål at erhverve, eje og drive den ejendom, som foreningens medlemmer – andelshaverne – bor i. Det betyder, at du som andelshaver køber en andel af foreningens formue, og dermed din ret til at bo i en af boligerne. Det er altså andelsboligforeninger, som ejer selve ejendommen, mens andelshaveren køber sig til et medlemskab i foreningen. Det betyder også, at det er andelsboligforeningen, som skal betale ejendomsværdiskat og ikke den enkelte andelshaver.
Beslutninger om drift og vedligeholdelse i en andelsboligforening bestemmes på den årlige generalforsamling, hvor alle andelshavere kan få indflydelse på husorden, vedtægter og økonomien i andelsboligforeningen. Det er nemlig op til den enkelte forening og dens medlemmer at sætte rammerne for fællesskabet.
Økonomien i en andelsboligforening
En andelsboligforenings økonomi er baseret på andelshavernes indskud og månedlige boligafgift, eventuelle lejeindtægter fra erhvervslejemål og lån, som foreningen optager i forbindelse med driften af ejendommen og fællesarealerne.
Når du køber dig ind i en andelsboligforening, følger der nogle økonomiske forpligtelser med. Økonomisk hæfter andelshaverne for foreningens gæld sammen med de andre andelshavere, og er ligeledes forpligtet til de udgifter, der er forbundet med at vedligeholde ejendommen og fællesarealerne. Derudover kan andelshaverne pålægges andre økonomiske forpligtelser, hvis det besluttes på generalforsamlingen ved et flertal. Det kan eksempelvis være en vedtaget renovering af andelsboligforeningens altaner.
Hvad er forskellen fra en ejerbolig?
Køber du en ejerbolig i stedet for en andelsbolig er flere forhold anderledes. Når man køber en ejerbolig køber man nemlig en selvstændig del af ejendommen, og bliver selv den juridiske ejer af boligen. Som juridisk ejer kan man godt optage et realkreditlån, når ejerboligen skal finansieres, og ejeren skal også selv betale ejendomsværdiskat.
Ligeledes vil kravene til blandt andet vedligeholdelse i højere grad være pålagt den enkelte ejer fremfor fællesskabet eller foreningen. Dog samejer ejere stadig dele af bygningen med de andre ejere og skal derfor følge flertallets ønsker om vedligeholdelse, når det eksempelvis kommer til bygningens tag, fundament, ydermure og fællesarealer.
Hvilke love og regler regulerer andelsboligforeningen?
En andelsboligforening drives på baggrund af loven om andelsboligforeninger samt den enkelte forenings vedtægter og husorden, som reguleres af generalforsamlingen selv.
Andelsboligloven
Andelsboligforeninger er underlagt andelsboligloven, som regulerer forholdet mellem andelsboligforeningen og dens medlemmer. Den nye andelsboliglov trådte i kraft den 1. juli 2018 og bestemmer blandt andet, hvor meget en andelsbolig må koste, hvordan foreningen skal planlægge dens vedligehold og betingelser for konkurser.
Læs også: Lovændringernes betydning →
Vedtægter og husorden
Udover andelsboligloven styres en andelsboligforening også af dens vedtægter. Vedtægterne beskriver blandt andet de rettigheder og pligter, du har som andelshaver og hvilke regler, der generelt er gældende for udlejning, beboelse, køb, salg, vedligehold og bestyrelsesarbejdet i netop din forening. Husordenen udspringer af vedtægterne og er den praktiske anvisning for, hvordan reglerne skal overholdes i den konkrete andelsboligforening.
Det er foreningens medlemmer, som fastlægger vedtægterne og husordenen på generalforsamlingen, og derfor varierer vedtægter også fra forening til forening. I nogle andelsboligforeninger er det eksempelvis vedtaget, at man ikke må udleje sin bolig eller holde husdyr, mens man gerne må det selvsamme i andre andelsboligforeninger. Derfor er det altid vigtigt, at du tjekker om foreningens vedtægter stemmer overens med dine behov inden du køber en andelsbolig.
Generalforsamlingen kan bruge standardvedtægter udarbejdet af ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation), som vejledning til udarbejdelse af andelsboligforeningens egne vedtægter.
Når du skal købe en andelsbolig
Som med alle andre store investeringer, er det vigtigt at undersøge markedet grundigt og søge relevant rådgivning inden du underskriver en købsaftale. Det samme gælder, når du ønsker at købe en andelsbolig.
Inden du køber dig ind i andelsboligforeningen skal du undersøge:
- Dine lånemuligheder
- Om foreningen har en sund økonomi
- Hvordan du hæfter, hvis foreningen kommer i økonomisk uføre
- Relevante vedtægtsbestemmelserne i forhold til din situation, eksempelvis om det er muligt med forældrekøb og udlejning
Det er blandt andet vigtigt at undersøge om foreningen har en sund økonomi, da du som andelshaver hæfter for gælden i foreningen. Den mest udbredte form for hæftelse er den, hvor den enkelte andelshaver hæfter med sit indskud, altså en pris, der er betalt for lejligheden, hvis foreningen går konkurs. I få men nogle foreninger hæfter medlemmerne personligt for gælden, hvilket betyder, at du hæfter med din personlige formue – og det kan blive en uoverskuelig omgang.
Du kan undersøge foreningens økonomi ved at se nærmere på årsregnskaber og referater fra generalforsamlingerne. Rådgivning om andelsforeningers økonomi kan du også få hos din bank i forbindelse med at du skal optage andelsbolig lån. Et andet relevant tjek at gøre sig inden du køber dig ind i andelsboligforeningen, er et nærmere kig på foreningens vedtægter. Er der noget i vedtægterne, der spænder ben for, hvordan du vil bo? Regler for kæledyr eller bopælspligt?
Andelsboliglån skal optages i banken
Da du som andelshaver ”kun” ejer en anpart af ejendommen, kan dit andelsboligkøb ikke finansieres ved et realkreditlån. Det er kun selve andelsboligforeningen, som ejer ejendommen, der kan optage realkreditlån mod sikkerhed i foreningens ejendom. Derfor skal du som andelskøber finansiere sit andelsboligkøb gennem et andelsboliglån i en bank medmindre du har prisen på andelen i et kontantbeløb. Et banklån har højere renter end et realkreditlån, men til gengæld har andelsboliger i langt de fleste tilfælde en lavere købspris end ejerboliger, hvor du får flere kvadratmeter for pengene. Med den nye andelsboliglov kom en ny bestemmelse om, at du som andelsboligkøber selv skal lægge ”en passende udbetaling af købesummen”. Denne sum er ikke en klart defineret størrelse, men en udbetaling på 5 procent kan bruges som en overordnet rettesnor. Det kan dog variere fra bank til bank og afhænger af din egen indkomst og lånehistorik.
Sådan prissættes en andelsbolig
I forbindelse med et andelsboligkøb skal du være opmærksom på, at andelsboliger er underlagt maksimalpriser. Det betyder, at der findes en maksimumspris for andelen, som gør, at sælger ikke frit bestemmer, hvilken pris andelsboligen skal sælges til. Hvis andelsboligen sælges til overpris er det ulovligt, og kan ende med bøde- eller fængselsstraf. Andelsboliger prissættes efter den såkaldte andelskrone, som blandt andet styres af værdien af ejendommen. Prisen på en andelsboligforenings ejendom kan fastsættes ud fra tre metoder:
- Anskaffelsesprisen – den pris, som foreningen betalte for ejendommen ved stiftelsen. Her tillægges også de forbedringer, der er lavet på ejendommen.
- Valuarvurdering – hvor ejendommens værdi fastsættes, som om den var en udlejningsejendom. Foreningen skal selv betale for denne vurdering, som gælder i 18 måneder, og fortages af en valuar, som er en særligt uddannet ejendomsmægler.
- Den offentlige ejendomsvurdering – som udarbejdes af Skat på baggrund af en statistisk analyse af kommunens registrerede salg af udlejningsejendomme og ud fra den værdi, som ejendommen ville have som udlejningsejendom. Den offentlige ejendomsvurdering er dog fastfrosset til 2020.
Når du har en pris på andelsboligforeningens ejendom, kan værdien af den enkelte andel findes – altså “andelskronen”. Her tillægges forbedringer og fratrækkes mangler også. Andelskronen beregnes således:
Bestyrelsen skal godkende salget
Det er bestyrelsens ansvar at godkende tilflyttende andelshavere. Der er dog krav om en saglig begrundelse, hvis en andelskøber nægtes adgang til foreningen og her ses kriterier som særlig herkomst, køn, seksuel orientering eller lignende ses ikke som et sagligt argument ifølge loven. Bestyrelsen skal godkende andelshavere, da det typisk fremgår af foreningens vedtægter, hvem der har fortrinsret til ledige lejligheder og om der findes interne ventelister, hvor boligen skal udbydes først. Samtidig skal bestyrelsen sikre, at salget sker efter retningslinjerne bestemt i vedtægterne.
Før salg skal sælger udlevere:
- Et eksemplar af andelsboligforeningens vedtægter
- Andelsboligforeningens seneste årsregnskab og budget
- Et referat fra andelsboligforeningens seneste ordinære generalforsamling og eventuelle senere ekstraordinære generalforsamlinger
- Vedligeholdelselsesplan
- Det senest udarbejdede energimærkning for ejendommen
Forbedringer og mangler
Forbedringerne er de individuelle forbedringer, som andelshaveren selv har lavet i sin bolig. Det kan være et nyt køkken, nyt badeværelse, lofter eller el-installationer. Forbedringerne vil typisk afskrives med en fast procentdel hvert år. Bestyrelsen skal altid godkende forbedringerne inden de igangsættes. Hvis en andelsbolig er undervedligeholdt eller har mangler i forhold til inventar og installationer, trækkes beløbet fra andelsværdien til at dække disse ved salg. En mangel er ”en genstand (køkken, badeværelse, dør m.fl.), der mangler en egenskab, som man vil forvente den har. Eller en genstand, som har en egenskab, der er anderledes end forventet”. Det kan eksempelvis være en ubehandlet dørkarm, en skæv køkkenlåge, et hul i væggen eller en ødelagt stikkontakt.
Regneeksempel på forbedringer:
Du laver nye lofter med en startværdi på 20.000 kroner. Det fremgår af vedtægterne, at nye lofter afskrives med 10% årligt, og året efter vil de derfor være 18.000 kroner værd. Sælger du din andelsbolig i dette år, vil du altså kunne tillægge 18.000 kroner oveni andelskroen. Året efter vil du skulle trække 10% af 18.000 kroner, og sådan vil det fortsætte, indtil lofterne har afskrevet det meste af sin oprindelige værdi.
Sådan reklamerer du ved fejl og mangler
Hvis den andelsboligforening som du flytter ind i ikke selv har et krav om en vurdering og tjek af lejligheden inden salg, kan du som køber med fordel kontakte både sælger og bestyrelse og få godkendt, at du selv finder en fagmand til dette. Det er nemlig en god investering at få beset boligen af en fagmand, da fejl og mangler kan koste dyrt, den dag du selv skal sælge boligen igen. Tjek altid boligen for fejl og mangler inden du flytter ind og reagér hurtigt, hvis du finder nogle. I de første 14 dage har bestyrelsen nemlig stadig sælgers penge og en mulighed for at tilbageholde dem indtil manglen er udbedret. Finder du en mangel skal du derfor både henvende dig direkte til sælgeren, men også informerer bestyrelsen herom.
Sådan håndterer du mangelsager →
VVS- og el-tjek
Nogle andelsboligforeninger kræver, at sælger får udført et VVS- og el-tjek af boligen inden salg. På den måde har køber konkrette rapporter at forholde sig til i forhold til, hvad der skal udbedres inden tilflytning. Hvis andelsboligforeningen ikke påkræver disse tjek, så anbefales det, at du selv får udført et VVS- og el-tjek i forbindelse med overdragelse.
Generalforsamlingen
Generalforsamlingen er den højeste myndighed og andelsboligforeningens vigtigste møde. Det er her, at andelshaverne vedtager og debatterer ændringer i vedtægter, vælger bestyrelsen og planlægger større renoveringer og andre relevante tiltag. Ønsker du at ændre noget i din forening eller prøve noget nyt, så er det derfor generalforsamlingens vej, du skal gå.
Ordinær og ekstraordinær generalforsamling
Bestyrelsen skal forberede og tilrettelægge den ordinære generalforsamling og sikre, at indkaldelser, frister og retningslinjer overholdes, som vedtægterne bestemmer dem. Den ordinære generalforsamling afholdes én gang om året, hvor foreningens medlemmer skal stemme for eller imod alt fra foreningens regnskab og renoveringsprojekter til valg af bestyrelsesmedlemmer. Den afholdes typisk senest 4 måneder efter regnskabsårets udløb i april, da de fleste foreninger følger kalenderåret. Nogle foreninger har dog et skævt regnskabsårs, som betyder en senere generalforsamling, men det vil fremgå af andelsboligforeningens vedtægter.
Ekstraordinære generalforsamlinger afholdes efter behov, typisk hvis der opstår en situation, hvor foreningens medlemmer skal tage beslutninger om akutte vedligeholdelses- eller renoveringsprojekter eller stemme om vedtægtsændringer. Foreningen kan indkalde til ekstraordinær generalforsamling, hvis et flertal i bestyrelsen eller ¼ af andelshaverne ønsker det.
Alt du skal vide om generalforsamling →
Stemmeret, fuldmagt og brevstemme
Generalforsamlingen fungerer sådan, at hver andel har én stemme. Det fremgår af foreningens vedtægter, hvem der kan deltage og stemme på generalforsamlingen. Det er derfor vigtigt, at vedtægterne indeholder klare retningslinjer for, hvem du kan give sin fuldmagt til, hvis du bliver forhindret i at deltage på generalforsamlingen. Ifølge standardvedtægterne kan et medlem give sin fuldmagt til ægtefællen, et myndigt husstandsmedlem eller til en anden andelshaver i foreningen.
Almindeligvis har du mulighed for at afgive en generel fuldmagt, som betyder, at fuldmagten har ret til at stemme på dine vegne ved alle punkter til generalforsamlingen. Derudover findes der i nogle foreninger også en specialfuldmagt, hvor det angives specifikt, hvilke punkter på dagsordenen, du giver fuldmagt til at stemme om.
Har du ikke lyst eller mulighed for at afgive en fuldmagt, er brevstemme en mulighed i de fleste andelsboligforeninger. Brevstemmer accepteres kun, hvis det udtrykkeligt står i foreningens vedtægter, at disse er gældende. Med en brevstemme skriver du selv, hvilke forhold du vil stemme ja, nej eller blankt til.
Indkaldelse, dagsorden og forslag
Bestyrelsen står for at indkalde andelshaverne til generalforsamlingen, hvor datoen typisk annonceres via meddelelser på andelsboligforeningens interne hjemmeside, opslag i opgangen, brev, mail eller ved bekendtgørelser i beboerbladet. Det er en god idé, at bestyrelsen vedlægger dagsordenen med indkaldelsen, så beboerne ved, hvad de skal tage stilling til i god tid og du eventuelt kan søge rådgivning om emnerne inden generalforsamlingen.
De konkrete tidsfrister for indkaldelse og modtagelse af forslag til generalforsamlingen er bestemt i foreningens vedtægter. Følger foreningen standardvedtægterne skal datoen for generalforsamlingen offentligøres 4 uger før afholdelse. Det betyder også, at hvis generalforsamlingen eksempelvis skal rykkes grundet sygdom, skal foreningen have denne frist for øje, når en ny invitation sendes ud.
Ifølge standardvedtægterne skal selve indkaldelsen til generalforsamlingen sendes ud med minimum 14 dages varsel, og forslag skal sendes til bestyrelsen senest 8 dage inden generalforsamlingen. Hvis I afholder en generalforsamling mandag, skal forslagene altså forelægges senest søndag ugen før. Forslagene skal dertil præsenteres for andelshaverne senest 4 dage før generalforsamlingen, så de er gjort bekendt med, hvilke forslag der skal behandles.
Vigtige frister ifølge standardvedtægterne:
- 4 uger før: Datoen for generalforsamlingen offentliggøres
- 14 dage før: Beboerne skal modtage indkaldelsen
- 8 dage før: Frist for modtagelse af forslag
- 4 dage før: Forslag præsenteres for andelshaverne
Dirigentens rolle
Dirigenten spiller en vigtig rolle under generalforsamlingen. Dirigenten skal styre mødets gang og være bekendt med foreningens regler og den generelle lovgivning på andelsboligmarkedet. Dirigenten har også beføjelserne til at erklære generalforsamlingen ugyldig, hvis retningslinjerne ikke overholdes. Nogle foreninger vælger en rådgiver som dirigent, men foreningen kan også vælge en intern dirigent, som har pondus til at sikre, at alle kommer til ordre.
Hvilke typer af flertal findes?
Beslutninger kan vedtages ud fra forskellige slags flertal alt efter, hvilken type flertal, der skal være ved bestemte afstemninger. Her er en oversigt:
Simpelt flertal betyder, at én stemmes overvægt kan vedtage forslaget eller afvise det. Her skal der blot være flere som stemmer for end imod, et flertal som ofte bruges, hvis der skal stemmes om husdyrtilladelse eller hvorvidt, der skal etableres et udvalg til at undersøge mulighederne for altaner.- Kvalificeret flertal
Kvalificeret flertal er det mest anvendte flertal ved afstemninger om større beslutninger i andelsboligforeningen. Det kan eksempelvis være regulering af boligafgiften, igangsætning af renoveringsprojekter, optagelse af lån og vedtægtsændringer. Ved kvalificeret flertal er beslutningen gældende, når den andel, der ifølge vedtægterne skal til for at træffe større beslutninger har stemt for forslaget – typisk 2/3.- Enstemmighed
Enstemmighed er den tredje form for flertal. Her skal alle stemmeberettigede møde op, og alle skal stemme for et forslag, før det kan vedtages. Dette form for flertal er sjælendt, da det er en udfordring at få alle til at møde op.
Hvornår er en beslutning ugyldig?
Overholder dirigenten eller bestyrelsen ikke vedtægterne ved generalforsamlingen, kan konsekvensen være, at du som medlem kan ugyldiggøre beslutningen. Det kan du gøre, hvis tidsfristerne eksempelvis ikke er blevet overholdt.
Møder du ikke op kan dit forslag blive annulleret Flere andelshavere glemmer, at de skal være til stede, hvis deres forslag skal tages op til afstemning. Det skyldes, at forslagsstiller, der ikke møder op på en generalforsamling, ikke har krav på at få sit forslag behandlet, medmindre dirigenten kan konstatere, at et tilstedeværende medlem kan tage forslaget op.
Bestyrelsesmedlemmer
Bestyrelsesarbejdet i andelsboligforeningen er et frivilligt stykke arbejde, som indebærer at varetage den daglige ledelse af foreningen og udføre generalforsamlingens beslutninger. Bestyrelsen består ofte af en formand og 2-4 bestyrelsesmedlemmer, samt en eller flere suppleanter, som alle er valgt på generalforsamlingen. Både formanden og de øvrige bestyrelsesmedlemmer vælges for to år ad gangen, mens suppleanterne vælges for et år ad gangen. Det er bestyrelsen som internt beslutter rollerne, altså hvem der skal agere næstformand og vælges som sekretær og kasserer. Der vælges også bestyrelsessuppleanter, som indtræder, hvis et bestyrelsesmedlem fratræder. Består bestyrelsen pludseligt af mindre end tre medlemmer, så skal der indkaldes til et nyvalg i foreningen.
Alt du skal vide om bestyrelsesarbejdet →
Ekstern bistand kan lette bestyrelsesarbejdet
Som bestyrelsesmedlem siger man ja til at deltage aktivt i det, som andelsboligforeningen beskæftiger sig med. Det er frivilligt arbejde, der til tider kan være tidskrævende og derfor er det for nogle andelsboligforeninger svært at sammensætte en bestyrelse. Her kan ekstern bistand være en god idé for flere foreninger at gøre brug af. Bestyrelsen kan eksempelvis få en administrator til at stå for økonomi, juridiske problemstillinger og dele af driften i andelsboligforeningen.
Hvornår kan du forvente svar fra bestyrelsen?
Det er vigtigt at huske på, at bestyrelsen består af andre andelshavere, der udfører et stykke frivilligt arbejde. Forvent derfor ikke, at du får svar på dine henvendelser til bestyrelsen med det samme. Flere bestyrelser har faste mødedage, hvor de tager henvendelserne op og det kan godt være én gang om måneden. Der er heller ikke nogle særlige krav til kommunikationsformer. Nogle bestyrelser modtager kun henvendelser pr. brev og har ikke en telefon du kan ringe til.
Dine forpligtelser i andelsboligforeningen
Det er beboerne som i fællesskab driver en andelsboligforening. I nogle foreninger har man fællesspisning og julefrokost i fælleslokalet, mens man i andre foreninger ikke har. Det er op til den enkelte forening at sætte rammerne for foreningens fællesskab og derfor varierer det sociale meget fra forening til forening.
Skal jeg deltage på arbejdsdagen?
I de fleste foreninger afholdes arbejdsdage eller arbejdsweekender, hvor andelshaverne samles om diverse praktiske opgaver. Vedligeholdelse af fællesarealerne, nedvaske graffiti, malerarbejde eller småreparationer – der findes en bred vifte af arbejdsopgaver, som medlemmerne kan samles om.
Du har pligt til at deltage i arbejdsdagene, hvis det står skrevet i vedtægterne. De fleste andelsboligforeninger giver dog mulighed for fleksible arbejdsopgaver, som kan laves på andre tidspunker, hvis du ikke kan deltage den konkrete dato. Ligeledes tages der højde for ældre eller gangbesværede, som får kaffebrygningstjansen eller fratages arbejdsopgaverne. I nogle foreninger er der indskrevet en mulighed for at opkræve et gebyr – eksempelvis 500 kroner – fra de andelshavere, der ikke deltager i foreningens fælles arbejdsdage, men det er langt fra alle, der finder denne model nødvendig.
Vedligeholdelsespligt: Andelshaver vs. Forening
I den daglige drift af en andelsboligforening kan der opstå usikkerhed om, hvornår pligten for vedligeholdelse er hos den enkelte andelshaver eller hos andelsboligforeningen. Som meget andet er vedligeholdelsesansvaret også bestemt i foreningens vedtægter. Som hovedregel har du ansvaret for vedligeholdelse af din egen bolig, altså de elementer, som er indvendige, eksempelvis toilet, vandrette vandrør, indvendige sider af altanen, gulv og malerarbejde.
En andelshaver er forpligtet til at foretage al vedligeholdelse inde i boligen, bortset fra vedligeholdelse af centralvarmeanlæg og fælles forsynings og afløbsledninger og bortset fra udskiftning af hoved og bagdøre samt vinduer og udvendige døre. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også eventuelle nødvendige udskiftninger af bygningsdele og tilbehør til boligen, såsom f.eks. udskiftning af gulve og køkkenborde. En andelshavers vedligeholdelsespligt omfatter også forringelse, som skyldes slid og ælde. –Standardvedtægterne paragraf 9 stk. 9.1
Modsat har andelsboligforeningen ansvaret for udvendig vedligeholdelse, som etageadskillelser, den udvendige del af døre, vinduer og altaner og lodrette stigstrenge/rør. Det betyder også, at du som andelshaver ikke bare lige kan udskifte hoveddøren uden tilladelse fra bestyrelsen. Hoved- og bagdørene vender nemlig ud mod fællesarealet og befinder sig på ’fællesejendommen’, som er foreningens ansvar at vedligeholde.
Hvornår må bestyrelsen ekskludere en andelshaver?
Som andelshaver kan du godt blive ekskluderet fra foreningen, hvis du misligholder dine forpligtelser i foreningen. Ved eksklusion mister du rettigheden til at bo i foreningen og skal fraflytte øjeblikkeligt. Det er bestyrelsen som har myndighed til at ekskludere en andelshaver, men der stilles store krav til bevissikkerheden ved eksklusion, da det er en stor beslutning. Tolkningen kan sågar være svær i domstolene.
Berettigede grunde til eksklusion:
- Når andelshaveren ikke har betalt skyldigt indskud, boligafgift m.m. på trods af, at skriftligt krav herom er sendt til medlemmet.
- Groft forsømmelse af vedligeholdelsespligt og manglende udbedring inden fastsat frist.
- Når en andelshaver optræder til skade eller ulempe for foreningen eller andre andelshavere – eller overtræder foreningens husorden gentagende gange.
- Når en andelshaver tager ulovlig overpris for andelsboligen.
- Når andelshaveren overtræder lejelovens bestemmelser.
Klagerettigheder ved eksklusion
Er den ekskluderede andelshaver uenig i beslutningen kan han/hun anmode om at få prøvet sin sag på generalforsamlingen. Endeligt vil der være muligt, at den ekskluderede kan prøve gyldigheden af beslutningen i domstolen.
Hvem kontakter du, hvis du er utilfreds med din forening?
Hvis du som andelshaver ønsker at ændre kurs i en andelsboligforening, så er det på generalforsamlingen, at dine forslag skal præsenteres. Er uenighederne af den karakter, at du ikke kan vente til en generalforsamling, så anbefaler vi, at du tager kontakt til foreningens administrator eller en boligadvokat.
Hvad må bestyrelsen beslutte uden om generalforsamlingen? →
En administrator kan hjælpe dig med juridisk rådgivning i forhold til om beslutningerne i foreningen stemmer overens med andelsboligloven og foreningens vedtægter. Administratoren kan derfor give et uvildigt råd til, hvad dit næste skridt bør være.
En boligadvokat kan give sin vurdering i forhold til køb, salg og boligens stand. Det kan være dyrt og omfattende at inddrage en boligadvokat, men du får en juridisk stemme i forhold til om det eksempelvis er dig, sælger eller foreningen, der skal udbedre fejl eller mangel.
Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF) er en interesseorganisation for andelsboligforeninger. Er din andelsboligforening medlem af ABF kan bestyrelsen få rådgivning om juridiske og økonomiske forhold og generel hjælp til driften her.
Guiden er udarbejdet af Andelsportal.dk i november 2018. Siden vil løbende blive opdateret.
68 kommentarer
Hej
Skal en andelsboligforening være enige omkring skift af varmekilde i foreningens huse og er det tilladt af nogle af husene vælger at udskifte varmekilde, uden at der er enighed eller flertal for dette?
Hej Rikke
Mange tak for din besked.
Som udgangspunkt og ifølge standardvedtægterne er varmekilden et område, som foreningen har ansvaret for. Derfor vil det være foreningens beslutning, hvilken energikilde andelsboligforeningen skal have, da man som andelshaver ikke er herre over den. Dog kan det variere fra forening til forening, hvad der står i vedtægterne. Da I er bosiddende i hver jeres bolig med hver sin tilhørerne varmekilde, kan der være andre regler gældende i jeres forening. Derfor vil jeg anbefale, at du undersøger vedtægterne nærmere og ser ind i, hvad de skriver.
Mange hilsner
Nicole/Andelsportal.dk
Hej
Hej, jeg har et spørgsmål omkring beregning af en andelslejligheds værdi.
Beregnes den efter kvadratmeterpris for en for en aktuel lejlighed med en andelskrone på 90 og kvm på 65 giver det 9000 x 65 = 585.000kr.
For samme lejlighed beregnet efter indskudsmodellen giver det 90 x 14.316 = 1.288.440kr, hvor man ganger andelskronen med andelshavers oprindelige andelsindskud
Undren: Lejligheden er dobbelt så dyr med indskudsmodellen, men måske regner jeg forkert.
Så spørgsmålet er: Hvad dækker andelshavers oprindelige andelsindskud mon over?
1) Er det det beløb, som sidste andelshaver (sælger) selv betalte ved sit køb eller
2) Er det er det beløb, som jeg vil skulle betale i indskud ved mit køb eller
3) Er det det beløb, som allerførste andelshaver betalte, da foreningen blev stiftet? (og som så opjusteres ved at gange op med andelskronen)
Med venlig hilsen
Gitte
Hej Gitte
Mange tak for din besked. Jeg vil mene, at andelshavers oprindelige indskud dækker over det beløb som andelshaver skulle indbetale, da foreningen blev stiftet.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Kan i ikke hjælpe mig med beregning af boligafgiften i andelsbolig:
Jeg kan ikke finde regler for beregning af den mdr. udgiftberegning???
Jeg går ud fra der er nogle fællesudgifter som deles ligeligt mellem antal boliger og nogle udgifter som deles op efter i kr. pr. m2 🤷♀️
Hej Susanne
Mange tak for dit spørgsmål. Boligafgiften fastsættes på baggrund af blandt andet foreningens udgifter, budget og regnskab og fastsættes af foreningen. Boligafgiften dækker de fleste udgifter til foreningens fællesarealer, herunder vedligeholdelse, renovering, rengøring og forsikring. Hertil dækker den udgifterne til el, vand og varme – disse udgifter er individuelt udregnet.
De bedste hilsner
Michelle /Andelsportal.dk
Skal man have synsmand når man sælger sin Andelsbolig som beset.?
Hej Ditte
Mange tak for dit spørgsmål. Langt de fleste foreninger kræver, at sælger får lavet en vurderingsrapport. Jeg vil derfor anbefale, at du kigger i foreningens vedtægter eller høre bestyrelsen ad. Står der i foreningens vedtægter, at der skal udarbejdes en vurderingsrapport ved salg, skal dette selvfølgelig efterkommes.
De bedste hilsner
Michelle / Andelsportal.dk
Hej,
Jeg har købt en meget lille andelslejlighed der er en ‘hovsa’ lejlighed tilføjet andelsforeningen på loftet (4 sal) i 1950’erne. Lejligheden er en ‘hovsa’ da der ikke er i samme ‘niveau’ med de andre andelslejligheder.
Det er svært at finde ud af hvor man kan få hjælp, da ABF kun kan kontaktes af bestyrelsen, og jeg har ikke lyst til at inddrage en advokat og blive ‘uvenner’ med foreningen.
Kan i hjælpe mig med at henvise til hvor jeg kan få hjælp til mine spørgsmål?
Der lejligheden adskiller sig fra de andre lejligheder er:
BRAND: Eneste flugtvej ved brand udover ankomstrappe i sten, er tagvinduer ud på skråt tag, eller et vindue med brystningshøjde på 135cm over gulv og ud på et karnaptag. der er ikke nogen form for sikkerhed sikkerhed ved nogen af vinduerne.
UDSYN: Der er ikke udsyn i lejligheden når man sidder ned, og ved loftsvinduerne er brystningshøjden er 150cm over gulv.
Som jeg læser bygningsreglementet nu, har jeg ikke krav på disse ting hvis lejligheden blev godkendt dengang den blev lavet. Kan det virkelig passe at jeg skal flygte ud på et tag ved brand med fare for at falde ned fra 4 sal?
PRIS: Min lejlighed er den dyreste lejlighed i foreningen hvis man ser på pris/m2.
Fastsættelsen af andelen er blevet lavet på bagrund af den årlige leje dengang andelsforeningen blev oprettet. Hverken foreningen eller jeg er interesseret i at lave om på hvorledes andelsværdien ift. m2 er fastsat, da det vil rokke ved alle andelenes pris. Vil det være en mulighed at jeg fik tilkøbe til nedsat pris et areal af loftsrum for at få min andel til at ballancere mere med andelsværdien generelt?
Den m2 pris jeg gav for min lejlighed overstiger den gennemsnitlige m2 for ejendommen generelt – jeg har læst mig til det ikke er lovligt. Hvorledes kan jeg få det bekræftet?
ALTAN: Alle andre lejligheder har 2 eller 3 altaner. Jeg har bedt om at få lov til at lave en altan med tilhørende vinduesparti og også flytte mine loftsvinduer længer ned så jeg kan få udsyn. Foreningens svar er at det er foreningen der skal lave disse ændringer da det ellers ikke er til at holde styr på ved evt. facaderenoveringer osv. Det gør projektet ekstra dyrt for ig, da de vil pålægge mig det fulde beløb af omkostningerne via min husleje – for evig tid. Kan det stemme jeg skal betale det fulde beløb, når hele foreningens værdi øges ved dette projekt?
I vil måske råde mig til at finde et andet sted at bo, men jeg er også meget glad for min lejlighed, og kan se hvor fin den vil kunne blive. Derfor har jeg lyst til at forfølge projektet og lave en lejlighed her som man har lyst til at blive boende i – og at den ikke blot er ‘adgangsbilletten’ til de andre lejligheder ved internt bytte.
På forhånd tak for hjælp.
Janne
Hej Janne,
Mange tak for din henvendelse.
Det lyder som om, at der er rigtig mange forskellige problemstillinger vedrørende din bolig, som ikke er helt optimale – og som kræver rådgivning af juridisk karakter. Hos Andelsportal.dk har vi ikke nogle jurister eller advokater siddende og derfor vil vi altså råde dig til at kontakte en boligadvokat selv – jeg ved godt, at du skriver at du ikke ønsker dette. Men det er mit bedste råd, når det både handler om brandfare og lovligheden i andelsboligen pris.
Jeg håber, at du finder en løsning.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej Michelle,
tak for dit svar.
Hvad kan vi gøre, hvis bestyrelsen vil ikke give os kopi af disse dokumenter og svare ikke på vores emails vedrørende de dokumenter?
Mvh
Hans
Hej Hans
Nægter din bestyrelse at give dig adgang til dokumenterne, kan du vælge at klage over beslutningen herom på en generalforsamling. Er flertallet enig i beslutningen om, at du ikke må få adgang til dokumenterne eller nægter bestyrelsen stadig at give dig adgang til dokumenterne, til trods for at flertallet vil give adgang til, kan du gå rettens vej.
De bedste hilsner,
Michelle / Andelsportal.dk
Må en medlem af en andlesboligforening bede bestyrelsen om at få en kopi af aftalen f.ek. om fjernvarme installation og om samarbejde med administrator. Hvis ja, hvilken § i standard vedtægterne regulerer det? mvh Hans
Hej Hans
Mange tak for din kommentar. Ja, det må man som udgangspunkt godt. Der er dog visse dokumenter, der betragtes som fortrolige, såsom interne arbejdsdokumenter. Hertil er der regler for dokumenter, der indeholder personoplysninger. Jeg vil anbefale, at du hører din bestyrelse ad, om du kan få indsigt i dokumenterne.
De bedste hilsner,
Michelle / Andelsportal.dk
Hej
Jeg har et spørgsmål vedr bestemmelser/ vedtægter i foreningen.
Må man vedtage i en forening at en hæk ved tre af andelshaverne kun skal være en hvis højde mens resterende har en anden?
Jeg har svært ved at forstå at dette skulle være lovligt at andre kan fjerne disse andelshaveres ret til privatliv mens de selv ikke bliver berørt.
Resterende har 160 mens 3 stk tvinges til at klippe i 1 meter og derved ikke har privatliv i haven.
Hej Maria
Tak for dit spørgsmål. Det lyder underligt, at der skulle gælde nogle anderledes regler for et udpluk af andelshaverne. Vi har skrevet denne artikel om vedtægter i foreningen: https://www.andelsportal.dk/guides/vedtaegtsaendringer/ og denne om bestyrelsens beslutningsmagt: https://www.andelsportal.dk/guides/bestyrelsens-beslutninger/
Her står blandt andet: “Ud over økonomi hedder det sig, at hvis det er et projekt, hvor foreningens medlemmer kan forventes at have forskellige holdninger til løsningen, skal bestyrelsen forelægge spørgsmålet for generalforsamlingen. Nogle bestyrelser tænker, at de godt må træffe beslutninger om malermæssig istandsættelse af en opgang, hvis forening har råd, men det må de altså ikke.”
Jeg vil anbefale, at I får en god snak med bestyrelsen og eventuelt inddrager en juridisk rådgiver som en administrator for konkret afklaring. Vi har nemlig ingen juridiske rådgivere siddende her.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej,
Super guide. Jeg forsøger at finde et sted jeg kan se hvilke regler der gælder når min forening udfører arbejde i min lejlighed. Lad os sige skifte radiatorer. Nogen steder henviser til at lejeloven er gældende men syntes ikke jeg kan finde noget konkret.
Kan I afklare for mig hvilke regler som gør sig gældende (hvor længe må arbejdet tage, fuld adgang til lejlighed hele perioden osv)? Der står umiddlebart ikke noget i vedtægterne.
Tusinde tak på forhånd.
Mvh
Lars
Hej Lars
Mange tak for din kommentar – og skønt, at du finder vores guide brugbar. Desværre kan vi ikke hjælpe dig yderligere end at henvise til foreningens vedtægter, som jeg forstår er mangelfulde på dette punkt. Måske du kan spørge bestyrelsen om reglerne i netop jeres forening for dette.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Dear Daniel,
Thank you so much for you reply. So it is not a single 2-year period, but can be repeated after some time?
I have read the section 70 of Lejeloven, but it was not completely clear for me. Now that you mention by-laws of housing cooperative, I think it might say 3 years, before I am allowed to rent it again. Personally I find this rules very strange. Sadly if that is the case I am afraid I will need to sell it next year, since I do not plan to move back there.
Kind regards,
Piotr
Hi Piotr
Glad to help!
The rule has been added to many by-laws over the years, as far as I know. I guess the rule is closely connected to “andelstanken”, which is the general idea behind housing cooperatives (andelsboligforeninger), where you own a part of something and contribute to it. There is often some degree of collaborative work and community tied to many housing cooperatives compared to other housing types. Therefore, most of them prefer having people living there full-time over shifting renters – also since your votes impact others’ life at the general assemblies.
I hope it makes some sense.
Best regards
Daniel – Andelsportal.dk
Hi,
I have bought andelslejlighed a few years ago. Last year I had to move out from Denmark, due to work and I have rented out my appartment. I know that I am allowed to rent it out only up to 2 years, but what afterwards? Can I rent it for another 2 years to different person or what? I do not plan to come back to DK, so I need to know what are my options.
Thanks in advance,
Piotr
Hi Piotr
Typically, you would have to move back to the apartment and live there for a while. The length of the period differs from housing cooperative to housing cooperative, which is determined in the by-laws of your housing cooperative. Where I live, I am allowed to rent my apartment for a maximum of two years, and then I would need to move back again and live for at least two years before renting it out again.
So, read through the by-laws – if nothing is mentioned, I would discuss it with the board.
Best regards
Daniel – Andelsportal.dk
Hej
Tak for god information.
Jeg har mulighed for at overtage min mors andelslejlighed-men er pt bosiddende i sverige,men arbejder ofte i Danmark og holder alle ferier her etc-på sigt vil jeg flytte til dk
Har jeg mulighed for at eje en andelsbolig når jeg pt er bosiddende i sverige?
Og hvor længe skal man have boet/ejet en andelsbolig indtil man evt må bytte den til en anden extern større lejlighed?
Min mor står højt på den interne liste til at bytte til en større lejlighed men mister jeg denne ancennitet når jeg overtager?
Mange mange tak.
Mvh Simone
Hej Simone
Tak for din kommentar – og dejligt, at du finder vores guide brugbar!
Muligheden for overtagelse af din mors andelslejlighed afhænger af, hvorvidt der er bopælspligt i foreningen eller ej. Det kan I læse mere om i foreningens vedtægter. I flere foreninger er det er krav, at man har fast bopæl og adresse i foreningen fordi man er en del af et større fællesskab. Jeg har ikke hørt om, at man overtager anciennitet, så jeg vil gå ud fra, at du skal starte forfra på ventelisten. Alle spørgsmålenen vil jeg dog anbefale, at I vender med bestyrelsen.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
What are the benefits of owing an andelsbolog if you anyways need to pay a monthly fee?
Why would I choose ándelsbolig over renting?
Thanks
Hi Fabi
Thank you for the question.
Well, andelsbolig is an entirely different form than renting and it takes a whole article to summarise all the differences – most can be found in the article. In short, an andelsboligforening is an association, who owns the building and apartments, and as an andelshaver you buy yourself into the association and earn the right to use a part of it (your apartment). The monthly fee you pay is typically lower and used to maintain and operate the andelsboligforening, which any member of it has an obligation to. In other words, you don’t pay a lot of money to a landlord, who keeps the earnings to himself, but instead pay to a collective pool that all residents benefit from.
Best regards,
Daniel – Andelsportal.dk
Hej bor sammen min kone og to små børn på to halv og ni måned
Bestyelser har ekskluder mig mig på grunde min baby græder og min drenge lejer lidt
Og jeg har ti dag at flytter og alle klager er fra min nabo sam er lidt syge i hoved og en gammel dame på 85 år jeg vil ikke hvor står jeg henne om jeg kan vinde sag ved en dommer stole fordi bestyelser vil ikke høre på mig
Venlig hilsen
Vali Omar
Meget gerne ringe hvis nogen kende en gratis advokat 93808851
Hej Vali,
Det lyder godt nok som en ubehagelig situation. Jeg vil anbefale dig at kigge ned i jeres vedtægter og se om alt er gået efter bogen. Det lyder som et meget tyndt grundlag at ekskludere nogle på. Jeg tror ikke din andelsboligforening kan ekskludere dig uden viden af den årsag og slet ikke med så kort varsel. Du kan eventuelt kontakte din administrator og høre om de kan hjælpe. Alternativt kan du måske kontakte den sociale retshjælp?
Jeg håber, at I finder en løsning.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Jeg arbejder i Københavns Kommune med bl.a. ansøgninger af boligindretning efter servicelovens § 116, og jeg forsøger at få overblik over, hvad vi som kommune skal være opmærksomme på, når vi gerne vil bevillige borger en boligindretning. Er der noget sted i andelsboligloven, at beboers ret til at få opsat boligindretninger efter § 116 er nævnt? Eller er det altid op til den enkelte andelsboligforenings vedtægter og bestyrelse? Jeg har fundet noget gammelt materiale hos os, hvor der bliver henvist til punkt 282 i Vejledning nr. 6, der skulle sige noget om dette, men jeg kan slet ikke finde en vejledning, så jeg er lidt forvirret. Måske du kan hjælpe?
På forhånd tak for hjælpen
Louise Sørensen
Hej Louise
Tak for din kommentar. Det er altid andelsboligsboligforeningens vedtægter, der sætter reglerne i foreningen. I forhold til de konkrete paragraffer, vil jeg klart anbefale dig at kontakte en juridisk rådgiver, en administrator eller måske ABF.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hejsa.
Jeg bor i en andelsforening og påtænker at lave en ændring der betyder, at jeg vil udskifte 2 små vinduer og sætte et større i så der kommer mere lys ind i min stue.
I vedtægterne står der: “andelshaveren er berettiget til at foretage forandringer i boligen. Inden forandringen udføres, skal den anmeldes til bestyrelsen”. Envidere står der også: “Arbejder, der kræver byggetilladelse, kan ikke iværksættes, før byggetilladelse har været forevist bestyrelsen”.
Kan vedtægterne tolkes sådan, at forandring af vinduesparti kan laves eller er det kun den indvendige del det gælder.
Jeg er meget i tvivl om jeg må.
Ellers mange tak for en rigtig god gennemgang af rettigheder og pligter for andelshavere.
Venlig hilsen Birgit Hansen
Kære Birgit,
Mange tak for din henvendelse. Det er ofte sådan, at det kun er den indvendige del af andelsboligen, som andelshavere kan renovere på. Den udvendige del er det ofte foreningen, der står for. Jeg vil derfor anbefale dig at rådføre dig med en fra jeres bestyrelse inden du går videre med sagen.
Bedste hilsner
Maria – Andelsportal.dk
Hej
Jeg kunne godt tænke mig og vide om man som andelshaver også har noget andet på trappen eller uden for som dør…tænker på om der kan sættes en blomst
Hej Michael
Tak for din kommentar. Du skal kigge nærmere ned i vedtægterne og husordenen i forhold til om der står, hvorvidt man må have noget opbevaret i opgangen eller ej. I flere foreninger må man ikke grundet brandfare. Det kan du læse mere om her: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/opbevaring-paa-trappe/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Min kæreste og jeg har set os lune på en andelslejlighed i Aarhus C, men har svært ved at finde/udregne andelens gældssats (det fremgår ikke under nøgleoplysninger). Hvordan regnes denne ud?
Det er en udfordring at gennemskue hvorvidt økonomien er sund/usund ud fra boligydelsen, idet den er forholdsvist høj (5600, men nedsættes til 5000 efter omlægning af lån, og andelen koster 500.752).
Hilsen Matilda
Hej Matilda
Tak for din henvendelse. Jeg vil anbefale, at du kontakter din bank. Banken kan vurdere om foreningen, som I overvejer at købe jer ind i, er sund eller ej. Jeg vil også anbefale, at du læser denne artikel, der går i dybden med denne vurdering: https://www.andelsportal.dk/guides/guide-til-andelsboligkoeb/
Jeg vil dertil anbefale, at I kontakter foreningens bestyrelse og får udleveret nøgletalsoplysningerne.
De bedste hilser
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej,
Er der nogle der ved følgende?
Jeg har en andelslejlighed, som blev udsat for skimmelskade på grund af en fejl i bygning. Andelsforeningen har i den forbindelse repareret skaden, og har været nødt til at skifte gulv i forbindelse med udbedring af skaden.
Nu står jeg i den situation at jeg skal sælge lejligheden, og jeg er i den forbindelse blevet oplyst, at det nye gulv ikke tæller med som en forbedring, da jeg ikke selv har betalt. Kan det være rigtigt? Jeg mener, det er jo stadig en forbedring og det var mig der havde alt postyret med det, og måtte bo hos mine forældre i over to måneder. :/
Hvad siger i?
Mvh
Anita
Hej Anita
Tak for din kommentar. Jeg vil anbefale dig at se nærmere ned i foreningens vedtægter. Her kan nemlig stå at betaler foreningen for forbedringen, så er det ikke en værdi, der kan tillægges i prisen, da du som andelshaver ikke har postet penge i renoveringen.
Jeg vil også anbefale dig at læse denne guide om forbedringer: https://www.andelsportal.dk/nyheder/forbedringer-andelsboligen/
Her står blandt andet, at et arbejde, der kan betragtes som almindelig vedligeholdelse ikke er en forbedring. Du skal altså undersøge, hvorvidt de nye gulve er almindelig vedligeholdelse i din forening eller ej. Ofte er istandsættelse af gulve nemlig almindelig vedligeholdelse.
Ønsker du teknisk og juridisk vejledning, så vil jeg foreslå, at du kontakter foreningens vurderingsmand eller administrator for en begrundelse.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej.
Bor i en Andelsboligforening og har modtaget indkaldelse til Generalforsamling samt årsregnskab, men det er ikke underskrevet af hverken revisor eller bestyrelsen, er det brugbart til en Generalforsamling eller skal det være underskrevet ved indkaldelsen.
hilsen Frank.
Hej Frank
Tak for din kommentar. Det er mig bekendt ikke et krav, at indkaldelsen er underskrevet. Derimod kræver referatet, der sendes ud efter afholdelsen af generalforsamlingen, de nødvendige underskrifter fra bestyrelse og dirigent. Du kan læse meget mere om proceduren for generalforsamlingen – både før under og efter – i denne guide: https://www.andelsportal.dk/nyheder/guide-%E2%80%A8generalforsamlingen/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hejsa.
Vil lige hører om man ikke kan får huslejen ind over budget? Det er min steddatter som bor i en Andelsbolig og hun siger, at det kan man ikke. Er det rigtigt? Skal hun så huske at overfører manuelt hver mdr?
Venlig hilsen Laila
Hej Laila
Tak fordi du læser vores artikler og stiller spørgsmål til dem. Som jeg forstår dit spørgsmål, så skal din steddatter manuelt betale husleje hver måned? Umiddelbart burde hun godt kunne lave en aftale med banken om, via betalingsservice, at de overfører huslejen direkte til administrationen. Giver det mening? Ellers skriv igen.
Med venlig hilsen
Ida – Andelsportal.dk
Hej. Kan man finde vedtægterne for en lokal forening nogle steder offentligt, eller bliver de først præsenteret for en når man får muligt køb?
Hej Charlotte
Tak for din besked. Flere foreninger har deres vedtægter online på hjemmesiden. Du kan også med fordel kontakte bestyrelsen i foreningen og få dem udleveret, da det netop er vigtigt at have læst vedtægterne igennem inden man takker ja til en andelsboligforening. De kan nemlig variere fra forening til forening.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hvordan offentliggør man, at der er blevet stiftet en andelsboligforening?
Der er holdt stiftende generalforsamling, vedtægter besluttet og bestyrelse valgt og hvad så?
Tinglysning?
På forhånd tak
VH Lise
Hej Lise
Tak for din kommentar – og tillykke med jeres nye andelsboligforening. Det er obligatorisk at CVR-registrere jeres nye andelsboligforening jf. andelsboligloven. ABF har lavet en guide til dette, som du finder her: https://www.abf-rep.dk/lov-og-fakta/andelsboligbegrebet/cvr-nummer/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej og tak for at udarbejde en god guide…!!
I vores vedtægter står der at eksklusion kan ske bl. andet ved:
“Når en andelshaver optræder til alvorlig skade eller ulempe for foreningen eller andre andelshavere”.
Spørgsmålet er så hvordan fortolkes “alvorlig ulempe” ?
Er det at man stiller sine skraldeposer ud på trappen eller er der tale om grimt sprog eller?
På forhånd tak
Snorri
Hej Snorri
Tak for din kommentar – og dejligt, at du finder vores guide brugbar 🙂
Jeg vil anbefale, at du hører bestyrelsen i din forening, hvordan de tolker ‘alvorlig ulempe’, da det er bestyrelsen, som handler på en mulig eksklusion. Inden man kan blive ekskluderet skal bestyrelsen give en skriftlig advarsel og informere om, hvad man har gjort siden man har fået klager. Man vil altså altid få en uddybet begrundelse for eventuelle klager og muligheden for at rette op på det.
I november-udgaven af vores gratis magasin Andelsbolig Nyt kan du læse en FAQ om ekskludering. Den finder du på side 40. Du kan se magasinet online her: https://www.andelsportal.dk/andelsbolig-nyt/andelsbolig-nyt-arkiv-2/#1551692854341-ab837c37-2331
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Jeg har et spørgsmål der lyder på om jeg som nuværende lejer af en forholdsvis ny nyoprettet andelsforening skal købe til andelskronen?
Jeg har boet til leje i boligen i 6 år og for ca. 2 år siden bliver alle lejemål udbudt som andel. Jeg vælger dog på daværende tidspunkt forsat at leje.
Hvis jeg nu vil købe hvad skal jeg så give for andelen. Er der nogle fordele for mig som i forvejen bor i boligen?
Hej Katja
Andelsboliger prissættes efter værdien af ejendommen, som styrer andelskronen. Prisen på en andelsboligforenings ejendom kan fastsættes ud fra 3 metoder: Anskaffelsesprisen, valuarvurderingen eller den offentlige ejendomsvurdering. Læs mere om disse metoder og hvordan andelskronen beregnes i denne uddybende guide: https://www.andelsportal.dk/guides/koeb-salg-andelsboliger/
I foreningens vedtægter står, hvilket princip din forening bruger. Husk at eventuelle forbedringer i andelsboligen tillægges prisen. Du kan med fordel gå i dialog med bestyrelsen, hvis du har brug for informationer om den konkrete andelskrone.
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Der er meget nyttig information at finde vedrørende konsekvenser hvis en andelshaver ikke overholder vedtægterne.
Men hvad er der af sikkerhed, eller rettighed, for andelshaveren hvis bestyrelsen eller foreningen ikke overholder dem, såfremt der ikke er nævnt en sanktion i vedtægterne?
Tak for et godt indlæg.
Hej Trine
Tak for din henvendelse, og dejligt at læse, at du finder guiden brugbar!
Vi har skrevet denne uddybende guide om, hvad bestyrelsen må beslutte uden om generalforsamlingen, og hvilket værn man har som andelshaver, hvis bestyrelsen ikke lever op til sit arbejde: https://www.andelsportal.dk/guides/bestyrelsens-beslutninger/
Som udgangspunkt handler det om at bruge sin politiske magt som andelshaver og indkalde til en ekstraordinær generalforsamling, hvor mistilliden kan udtrykkes. I grelle tilfælde kan andelshaveren vælge at sætte sig mod betalingen af et projekt. Det hele er uddybet af en boligadvokat i ovenstående guide.
Samtidig kan du læse mere om, hvad man kan stille op, hvis man er uenig i bestyrelsens beslutning i dette brevkasse-spørgsmål: https://www.andelsportal.dk/brevkasse/bestyrelsen-modarbejder/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Der har siden sommeren 2017 været mulighed for at udfærdige en fremtidsfuldmagt, hvilket jeg har benyttet mig af og hvor jeg har indsat henholdsvis min datter og barnebarn, som fremtidsfuldmagtshavere. Ingen af dem bor hos mig, hvilket er en forudsætning i vores vedtægter, såfremt de kan give møde på diverse generalforsamlinger. Fremtidsfuldmagten er pt. hvilende indtil jeg evt. får brug for den, men jeg vil gerne sikre mig, at de får mulighed for at give møde som fuldmagtshavere inden jeg evt. skulle få brug herfor.
Hvad gør jeg ift. ovenstående problematik?
Hej Anny
Tak for din kommentar. Da dit spørgsmål er teknisk og juridisk, så vil jeg anbefale, at du kontakter en administrator eller boligadvokat, som vil kunne give dig en mere grundig vejledning. Vi har dog lavet denne guide til overdragelse, hvor vi med hjælp fra en boligadvokat giver svar på lignede spørgsmål: https://www.andelsportal.dk/guides/overdragelse-andelsboligen/
De bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hej
Hvis andelsforeningen er i gang med et mindre renoveringsprojekt og projektet bliver udsat, er der så en eller flere måder bestyrelsen skal give denne information til andelshaver?
Kutymen i min forening er på opslag i opgang eller brev i postkassen.
Mvh.
Casper
Kære Casper,
Tak fordi du skriver til os.
Hvis kutymen er, at I i foreningen sætter et opslag op i opgangen, så burde det være nok.
Andre kommunikationskanaler kunne være, hvis I har en hjemmeside, Facebook side eller lignende.
Ida – Andelsportal.dk
Hvis man køber en andelsbolig sammen med en anden, skal begge bo i lejligheden efter bopælspligten i andelsboliger.
Mig og min ven tænker at købe en andelsbolig sammen ,men det er ham der skal bo der.
Jeg bor selv i et hus.
Hej Farza
Tak for din henvendelse. Det varierer fra forening til forening om der er bopælspligt i boligen. Jeg vil derfor anbefale, at du kontakter bestyrelsen i de foreninger, I overvejer at købe om, hvad reglerne er hos dem.
Nogle andelsboligforeninger har indskrevet i vedtægterne, at der kun må stå ét navn på andelsbeviset. Andre har indskrevet, at de nævnte personer på andelsbeviset skal bo i lejligheden. De to muligheder kan give problemer i forbindelse med købet sammen med din ven.
Baggrunden for at flere foreninger har bopælspligt er, at holdningen er, at hvis andelshaverne ikke er bosat i foreningen, vil en del af det fællesskab, som er grundlæggende i andelstanken gå tabt. Samtidig er holdningen, at man har mindre incitament for at deltage i generalforsamlinger og andre foreningspligter, hvis man ikke er bosat i foreningen.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Definitionen af “Fælles forsyningsledninger” er måske ikke helt knivskarp da der i f.eks. almene rækkehuse er mange vandrette fælles forsyninger. Det ville måske være mere præcist at definere skellet mellem fælles forsyningsledinger og andelshavers forsyningsledninger ved måleren?
Hej Mads,
Vores definition er taget fra Standardvedtægterne paragraf 9 stk. 9.1. Men tak for din aktuelle kommentar. Du kan med fordel foreslå, at foreningens vedtægter bliver mere præciseret i forhold til vedligeholdelsesansvaret.
Bedste hilsner
/Ida – Andelsportal.dk
Hej
Jeg kan se der kan udstedes fuldmagt til generalforsamling, det har vi haft i vores forening men bestyrelsen besluttede pludselig at det kunne man ikke mere, skal sådanne beslutninger ikke på generalforsamling da alle måske ikke kan møde som der står.
Mvh Per
Hej Per
Tak for din henvendelse. Jeg vil anbefale, at du kigger nærmere på, hvad der er bestemt i andelsboligforeningens vedtægter. Hvis I gerne må stemme ved fuldmagter ifølge vedtægterne, så er det dette, der er gældende indtil I foretager jer en vedtægtsændring. Du kan læse mere om vedtægtsændringer her: https://www.andelsportal.dk/guides/vedtaegtsaendringer/.
Bestyrelsen har altså ikke eksklusiv kompetence til at ændre vedtægterne uden om generalforsamlingen.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Nynne har lavet et godt indlæg, som vil blive brugt i “min” forening.
Imidlertid synes der at mangle lidt om, at en andelsbolig må sælges til den pris, sælger selv har givet plus forbedringer, såfremt ejendommen er opført med støtte efter lov om boligbyggeri eller lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. og finansieret med indekslån.
Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber Kapitel II, §5, stk. 8.
Hej Karsten
Dejligt, at du kan bruge guiden i din forening.
Tak for den gode pointe. Da guiden er skåret helt ind til benet for at skabe et nemt overblik, vil jeg lade din pointe stå her, som en brugbar kommentar.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Tak for fin info
18 af den tak
Vh Mette
Fmd
????
Hej Mette
Dejligt, at du finder guiden brugbar.
Du kan udskrive guiden ved at trykke på ‘printer-ikonet’ nede i bunden af guiden.
Bedste hilsner
/Nynne – Andelsportal.dk
Hi! I owned a andelsbolig appartment in Copenhagen .I asked to administration that I want live with friends, but they said that I only have to live alone, nobody can live with me except my own closest relatives, but I don have any relatives,do they have such kind of rules? If they don’t have please tell me how can I go through it, does there any department who controls all the andelboligs?
Please suggest me what I can do.. thanks
Regards
Prasant
Hi Prasant
Thank you for reading our articles. Yes the articles of association are the rules of your housing cooperative. So you need to follow them. Therefore – if the rules of association says that you can’t have friends living in the apartment, the you unfortunately can not.
Kind regards
Ida – Andelsportal.dk
Viser 0 af 68 kommentarer