Problemet med renteswaps er stort her og nu, men det er ikke ensbetydende med at renteswaps ikke er OK.
[b]Generelt om renteswaps[/b]
Der kommer flere og flere historier i medierne om disse finansielle instrumenter. Senest har de fået skylden for en forestående konkurs i A/B Thyra Danebod og det synes jeg ikke er rimeligt.
Jeg er enig i, at det er en finansieringsform, som måske ikke hører hjemme i en andelsboligforening. Men kun måske, for hvis man kan fastlåse renter på et lavt niveau er det vel OK?
Problemet består efter min mening af 2 dele:
[b]Finansieringen er tilsyneladende ikke er blevet belyst grundigt nok for andelshaverne.[/b]
I tilfældet med Thyra Danebod, har Nykredit tilsyneladende deres dokumentation i orden(Nykredits produktpræsentation er på foreningens hjemmeside), idet der er gjort meget ud af at forklare, hvordan ydelsen ændrer sig gennem tiden. Og de har tilsyneladende også fortalt, at renteswappet kan have en negativ værdi. Spørgsmålet er blot om der har været nogle negative eksempler på bordet, eller om man er gået væk fra emnet efter at have forklaret at den aktuelle markedsværdi var positiv med næsten 10 millioner. Det sidste forhold vil jeg gætte på, kan have forblændet mange andelshavere, hvis ikke alle.
Jeg kan ikke forholde mig til den pris som foreningen betalte for ejendommen, men selve finansieringen i A/B Thyra Danebod er efter min mening i teorien helt i orden, fordi man har forudsat at der løbende ville ske frasalg af ledige boliger, og at disse frasalg ville tilføre foreningen kapital til afvikling af gælden, og sikre højere indtægter, da boligafgiften er højere end lejeindtægten. Spørgsmålet er bare om man har berørt konsekvenserne af et eventuelt manglende boligsalg?
Jeg tror generelt, at der har været alt for stor fokus på gennemgangen af ydelsesforløbet på lån med renteswaps, mens den markedsmæssige værdi kun er gennemgået overfladisk. Formålet med renteswaps er jo at sikre sig mod rentestigninger, og dette gør man vel kun, hvis man har en formodning om højere renter. Når problemet med de store negative værdier dukker op nu, er det jo fordi det er kommet bag på alle, at renten er raslet ned på grund af den finansielle krise.
[b]Lovgivningen for andelsboliger er forældet.[/b]
Det er selvfølgelig et problem, hvis andelshaverne ikke har fået en tilstrækkelig rådgivning før deres valg af finansiering, men det helt store problem er efter min mening § 5 i "andelsboligloven".
Reglerne om maksimalpriser bør efter min mening ophæves, da de er skyld i de mange sager på andelsboligområdet. Begrebet andelsværdi er en regnskabsmæssigt beregnet værdi, som antyder, at en given bolig har en given værdi, og så snart denne værdi er lavere end en handelsværdi, er der åbnet op for at forskellige kreative "rådgivere" kommer til fadet. Det så vi f.eks. i eksemplet A/B Ringertoften, hvor en valuar fik penge for at skrive under på en erklæring om, at ejendommen var væsentligt mere værd end den pris, den netop blev handlet til, hvorefter nogle smarte ejendomsadministratorer fik en ganske pæn betaling for at "rådgive" lejerne om, at dette var et røverkøb. Dette kunne lade sig gøre, fordi lovgivningen giver mulighed for at beregne en værdi, som har vist sig at være misvisende.
Et andet problem med §5 er, at værdien af andelsboligforeningens gæld er afhængig af, hvordan man vurderer ejendommen. Det er jo "gak-gak" at værdien af et passiv afhænger af værdien af et aktiv. Der er kun en rigtig måde at opgøre værdien af et lån på, og det er, hvad det koster at indfri lånet på skæringsdagen.
Da langt de fleste andelsboliger i dag bliver omsat til priser, som er under de beregnede maksimalpriser, er det en helt gratis omgang for regeringen at ophæve §5 i sin nuværende form.
Det kunne måske også redde A/B Thyra Danebod for en konkurs, da et af problemerne i den forening er, såvidt jeg kan forstå, at maksimalprisen er negativ og foreningen derfor ikke kan sælge ledige boliger, og dermed få nedbragt gælden og få større indtægter. Egenkapitalen i foreningen vil stadig være negativ, men når renten begynder at stige igen, vil værdien af renteswappet stige igen.
Men dette er jo en trossag, og jeg kan da godt forstå, hvis andelshaverne er fristet af bare at kaste håndklæddet. Nogle af andelshaverne står til store tab, fordi de har købt boligerne efter stiftelsen, men langt de fleste mister trods alt kun et indskud på 500 kroner pr, kvadratmeter, og de hæfter ikke for noget som helst fordi Nykredit, desværre for dem, har accepteret at andelshaverne ikke hæfter personligt for foreningens enorme gæld. Og så kan de jo blive boende som lejere, formentlig til en lavere ydelse end de betaler til andelsboligforeningen.
Jeg ved godt, at der er nogen som vil hyle op om, at det vil blive døden for andelsboligformen, hvis man ophæver §5, men man kan jo stadig lade det være op til andelsboligforeningerne at fastsætte en maksimal pris. Det kan lade sig gøre, hvis der er flertal for det i foreningerne, og så lever fællesskabstanken jo videre, når man lader flertallet bestemme. Og de andelshavere, som måtte være modstander af fri priser, har jo stadig retten til at sælge deres egen bolig under markedsprisen.