Der er i dag den 23.3.2011 to interessante artikler på andelsportal.dk.
Andelsboligforening frygter konkurs
ABF: Usaglig andelsdebat
Den ene handler om en andelsboligforening som måske er på vej til at krakke, og den anden er om ABF´s holdning til maksimalpriser.
Hvis jeg skal starte med ABF, så er budskabet fra dem, at det er usagligt at ønske maksimalpriserne væk. Det er ifølge ABF alene et spørgsmål om, at ejendomsmæglerne skal sikre deres position i omsætningen af andelslejligheder. Tilsyneladende er der fra politisk hold brugt det argument, at maksimalpriser er med til at give problemer med ”penge under bordet”, og det mener ABF er usagligt. Alene af den grund, at andelslejligheder i øjeblikket handles til under maksimalpriser.
ABF mener altså, at usagligheden består i, at ejendomsmæglere ønsker at tjene penge, samt at ”penge under bordet” ikke er aktuelt. Men hvad er modargumentet? Hvorfor er ABF modstander af fri prisdannelse, også i fremtiden? Er det ikke lidt ligesom fagbevægelsens kamp for efterlønnen? Det handler jo ikke kun om lønmodtagerne, men også om fagbevægelsen.
I den anden artikel refereres til nogle historier i Ekstra Bladet. Jeg læser selv sjælden Ekstra Bladet, så jeg kender faktisk ikke til sagen, og derfor er det måske risikabelt at kommentere den. Men jeg vil nu alligevel gøre det. I og med at den ”risikable” finansiering er variabelt forrentede lån, iklædt renteswaps, som giver andelshaverne en kendt rente i 30 år, kan det næppe være en renteoverraskelse, som bringer foreningen i krise. Men renteswappet har givet en indflydelse på situationen, idet kursværdien af renteswappet formentlig har fjernet egenkapitalen i foreningen.
Og dermed er en væsentlig del af finansieringsplanen formentlig væk, da der ofte i nye foreninger budgetteres med indtægter fra salg af udlejningslejligheder, som fraflyttes.
Min holdning til den situation er, at det ikke nødvendigvis er renteswappet som er skyld i situationen, men derimod reglerne om maksimalpriser. Hvis disse regler ikke fandtes, kunne foreningerne bare blive ved med at beregne egenkapitalen som anskaffelsessum for ejendom fratrukket pålydende gæld. Måske ville egenkapitalen på grund af andre forhold være negativ, men der ville ikke være forbud mod at sælge lejlighederne til den pris, som en køber vil give. Og hvis køberne ved, at kursværdien af foreningens renteswaps ikke kan give begrænsninger i den fremtidige salgspris, er de formentlig også villige til at give en lidt højere pris, og dermed sikre de nye foreninger de forventede salgsindtægter.
Jeg synes, at det må være op til enhver sælger at vælge selvsalg eller ejendomsmægler, og dermed sin salgsomkostning. Det er vigtigere, at lejlighederne kan og må sælges til markedspris. At denne så kan stige og falde, er jo en risikofaktor, som man må tage, ligesom når man disponerer på så mange andre områder.
René Poulsen
Direktør
Københavns Andelskasse