Bestyrelsens ansvar i en andelsboligforening
Det er oftest i forbindelse med køb og salg af andele, at der kan forekomme tvister om bestyrelsens ansvar, men også ved arbejder på ejendommen, kan bestyrelsen pådrage sig ansvar for korrekt udførelse.
Forsikringer
Andelsportal.dk anbefaler bestyrelsen at tegne forsikringer, så den ikke pludselig står med et stort erstatningsansvar.
En bestyrelsesansvarsforsikring beskytter det enkelte bestyrelsesmedlem mod erstatningsansvar. Forsikringen bliver normalt tegnet i forbindelse med ejendomsforsikringen. Også en underslæbsforsikring bør være en selvfølge – især for selvadministrerende foreninger.
Bestyrelsen og kassereren håndterer mange penge, både ved køb og salg af andele og ved udførelse af arbejder på ejendommen. For at en sådan forsikring dækker, skal foreningen sørge for et almindeligt sikkerhedsniveau i forhold til håndtering af penge. Det kan for eksempel være en konto, som der kun kan disponeres over med godkendelse af minimum to bestyrelsesmedlemmer.
Også foreningen kan have glæde af at tegne en forsikring, så den er dækket mod eventuelle fejl – også ved byggearbejder og renovering i foreningen.
Send en forespørgsel ind, så sørger Andelsportal.dk for, at I modtager et relevant tilbud om forsikring.
Ansvar ved byggeprojekter og vedligehold
Bestyrelsen pådrager sig ansvar for den korrekte udførelse af arbejder på ejendommen. Derfor anbefaler Andelsportal.dk, at bestyrelsen benytter ekstern rådgivning for at sikre, at arbejdet bliver korrekt udført.
Andelshavere kan forlange erstatning fra bestyrelsen, hvis for eksempel renovering af boligerne er blevet dyrere end budgetteret.
Hvis det kan påvises, at bestyrelsen ikke har været gode nok til at styre processen, har bestyrelsesmedlemmer i nogle tilfælde personligt måtte betale erstatning.
Benyt ekstern rådgivning og sørg for en effektiv bestyrelsesansvarsforsikring for at beskytte de frivillige i bestyrelsen mod dette.
Meget kan gå galt ved køb og salg af andele
Bestyrelsen er aktivt involveret i køb og salg af andele og kan derfor komme til at begå fejl, når de mange opgaver skal løses. Der kan opstå uenigheder, når bestyrelsen tager stilling til
- Købere gennem ventelisten
- Udarbejdelse af købsaftale
- Fastsættelse af købesum
- Håndtering købesummen
- Hvem må andelshaveren sælge til?
- Er der fejl eller mangler ved lejligheden?
- Hvor meget er eventuelle forbedringer værd?
Eksterne rådgivere tager ansvaret fra bestyrelsens skuldre
Det er selvfølgelig især selvadministrerende andelsboligforeninger, som selv står for alle faser i salget, der risikerer at begå fejl.
Andelsboligforeninger, der benytter professionelle ejendomsadministratorer eller advokater til at håndtere handlerne, har overdraget en stor del af ansvaret til den eksterne rådgiver.
En bestyrelse er dog ikke fritaget for ansvar alene ved at overlade opgaven til en professionel rådgiver, hvis rådgiveren begår en fejl, der er så åbenlys, at enhver burde have opdaget den.
Bestyrelsen må så efterfølgende rejse erstatningskrav mod rådgiveren.
Bestyrelsen har oplysningspligt overfor køber
Foreningens bestyrelse og administrator, samt eventuel vicevært har en loyal oplysningspligt over for kommende andelshavere. Overholder de ikke denne oplysningspligt, kan bestyrelse eller administrator gøres ansvarlige over for den nye andelshaver, hvis han kommer til at lide tab.
Bestyrelsen/administrator skal give en kommende andelshaver de oplysninger, hun anmoder om, samt udlevere eller oplyse om
- Vedtægter
- Budget
- Regnskaber
- Forsikringspolicer
- Generalforsamlingsreferater
- Husorden
- Regler for husdyrhold
- Omfanget af fællesarbejde
- Forhold, der ikke fremgår af de ovenstående dokumenter
- Forestående planer, som moderniseringer eller kommende sanering/ byfornyelse
Oplysning om andelens værdi
I en note til årsregnskabet skal bestyrelsen oplyse andelens værdi på statusdagen. Det vil sige den dag regnskabet er afsluttet, beregnet i overensstemmelse med paragraf 5 og eventuelt i supplerende vedtægtsbestemmelser.
Ifølge Andelsboliglovens §6 skal salgsaftalen forelægges bestyrelsen til godkendelse.
Bestyrelsen skal godkende handlen og prisen
Hvis der i forbindelse med overdragelse af en andel er indgået anden retshandel, skal denne aftale også forelægges bestyrelsen til godkendelse.
Hvis den aftalte pris overstiger, hvad der er tilladt – maksimalprisen, kan bestyrelsen forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt.
Hvorfor skal bestyrelsen godkende andelens pris?
Beregning af prisen for en andel hviler på et skøn. Det handler for eksempel om en skønsmæssig vurdering af andelens tilstand, pris for forbedringer og pris for udbedring af mangler.
Derfor skal bestyrelsen godkende prisen.
Hvis bestyrelsen sørger for at have nogle fornuftige procedurer for salg og skøn, sammen med hensigtsmæssige vedtægtsbestemmelser, vil det mindske risikoen for returkommission, penge under bordet, sorte penge og lignende.
Bestyrelsens ansvar ved køb og salg af andele
Det kan ikke udelukkes, at bestyrelsen ved en forkert værdiansættelse af en andel, kan stå med ansvaret overfor køberen. Det kan ske, hvis der er tale om en fejlbedømmelse, der må anses for at være ansvarspådragende.
Så må bestyrelsens medlemmer personligt erstatte det tab, køberen lider, hvis det viser sig umuligt at få en overpris tilbagebetalt fra sælgeren.
Sørg for at få tegnet en bestyrelsesansvarsforsikring og kontakt et forsikringsselskab for rådgivning om andre typer af forsikringer for jeres andelsboligforeninger. Få gratis tilbud på, hvad en sådan forsikring vil koste, ved at indsende jeres forespørgsel.
Vi anbefaler
Andelsportal.dk anbefaler bestyrelsesmedlemmer at tegne en ansvarsforsikring. Få gratis tilbud på, hvad en sådan forsikring vil koste jer, ved at indsende jeres forespørgsel her.
